Entre deux terrains voisins, il est fréquent de voir apparaître un mur mitoyen. Mais à qui appartient-il ? Que se passe-t-il en cas de sinistre ? Mur mitoyen et travaux sans accord : quels recours ? On répond à toutes vos questions.
En résumé …
Le mur mitoyen appartient équitablement aux deux propriétaires voisins. À ce titre, ils sont copropriétaires. Et cela a plusieurs incidences. D’une part en cas de sinistre, puisqu’ils sont tous deux responsables des dommages subis par le mur (sauf si les dégradations sont imputables à l’un des propriétaires). D’autre part, en cas de travaux sur le mur mitoyen, puisqu’il faudra généralement obtenir l’accord du voisin.
C’est quoi un mur mitoyen ?
Le mur mitoyen est un mur qui sépare deux propriétés voisines. Pour plus de précision, il faut se référer aux articles 653 et 666 du Code civil : “Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.”
Concrètement, il s’agit d’une construction verticale établie entre deux bâtiments, jardins ou enclos. L’idée est alors de créer une limite séparative entre deux édifices dès lors qu’ils appartiennent à deux propriétaires distincts.
À ce titre, les deux logements séparés par le mur mitoyen sont considérés comme copropriétaires de cette construction. On parle d’ailleurs d’une copropriété forcée, puisqu’elle est par principe perpétuelle. Cela dit, il est possible d’acheter le mur ou de renoncer à la propriété (on parle alors d’abandon de mitoyenneté).
Attention, ce n’est pas parce que l’on parle de murs mitoyens que la séparation doit nécessairement être faite de pierre ou de béton. Il peut, en effet, s’agir d’une haie mitoyenne, d’un grillage ou toute autre clôture servant de limite de propriété.
Par ailleurs, sachez que le mur peut être mitoyen dans son intégralité ou seulement en partie.
La construction d’un mur mitoyen
Si aucune séparation ne délimite votre propriété est celle de votre voisin, il est possible de construire un mur mitoyen. Mais attention, car dans certaines hypothèses, il y a quelques contraintes :
– La hauteur du mur mitoyen est supérieure à 2 mètres : ici, vous devrez faire une déclaration préalable de travaux.
– Le plan local d’urbanisme : pour que la clôture mitoyenne soit valide, il est primordial de respecter les prescriptions du PLU (matériaux utilisés, dimension, hauteur…).
Dès lors que la construction est actée, les voisins sont copropriétaires du mur séparatif. Mais alors que se passe-t-il en cas de sinistre ?
Mur mitoyen et sinistre
Par principe, les deux voisins sont responsables du mur mitoyen, aussi bien pour l’entretien et les réparations, que pour l’indemnisation des tiers. Cela dit, leur responsabilité varie selon la cause du sinistre.
Les sinistrés causés par un événement extérieur
C’est le cas, par exemple, d’intempéries qui viennent détruire le mur. Les deux voisins étant copropriétaires, il incombe à chacun de réparer le mur. Les frais sont donc partagés à parts égales.
Attention : il faut l’accord de l’autre voisin pour effectuer des travaux sur un mur mitoyen. Dans ce cadre, une entente préalable est nécessaire avant de procéder aux réparations.
Cela dit, si le mur risque de s’écrouler, le copropriétaire présent n’a pas à demander l’accord de son voisin pour entamer les travaux.
Mais hors situation d’urgence, il faut toujours l’accord de l’autre partie.
Les sinistres causés par l’un des copropriétaires
Sans surprise, c’est le responsable des dégradations qui devra prendre en charge l’intégralité des réparations.
Ce principe est d’ailleurs énoncé par les juges de la Cour de cassation : “le copropriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation ou de reconstruction de ce mur lorsque la réparation ou la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait ou par le fait des choses qu’il a sous sa garde”.
Mais ici, il faudra évidemment prouver la faute du copropriétaire responsable des dégâts.
Bon à savoir : en cas de sinistre, c’est le contrat d’assurance habitation qui prendra en charge les dégâts.
Et si vous êtes propriétaire d’une maison mitoyenne, nous vous conseillons de souscrire la garantie protection juridique. Et oui, en cas de mur mitoyen, les conflits sont nombreux. Il est donc préférable de bénéficier des conseils avisés d’un professionnel du droit afin de trouver une solution amiable avec votre voisin.
Mur mitoyen et travaux sans accord
Accord obligatoire
En tant que copropriétaire d’un mur mitoyen, vous devez respecter certaines obligations. Et notamment si vous prévoyez de réaliser des travaux impactant le mur. C’est particulièrement le cas pour l’ouverture d’un mur mitoyen. Dans cette hypothèse, chaque copropriétaire doit obtenir l’accord préalable de son voisin avant d’entamer des travaux.
C’est d’ailleurs ce que précise la Cour de cassation dans une décision du 25 mars 2015. L’un des voisins avait, en effet, installé une fenêtre opaque ne donnant pas sur la vue de son voisin. Et pourtant, les juges rappellent l’obligation de demander l’accord préalable.
Ainsi, si vous faites des travaux sur un mur mitoyen sans l’accord de votre voisin, le tribunal pourrait exiger la destruction de vos aménagements.
En plus de l’accord des voisins, les installations sur un mur mitoyen sont strictement encadrées. Par exemple, les fenêtres doivent respecter une certaine hauteur, un degré d’ouverture ou encore utiliser des matériaux spécifiques.
Accord non obligatoire
Si les travaux d’ouverture d’un mur mitoyen sont interdits sans accord préalable, il est toutefois possible de réaliser certains aménagements.
La surélévation
Au sens de l’article 658 du Code civil, le copropriétaire est en droit de surélever le mur mitoyen sans l’accord de son voisin. Pour cela, les conditions suivantes doivent être réunies :
– le mur mitoyen est en état de supporter la surélévation ;
– la nouvelle hauteur respecte les règles locales d’urbanisme ;
– la surélévation ne constitue pas un trouble anormal du voisinage.
Même si l’accord préalable n’est pas obligatoire, on vous conseille vivement d’en informer l’autre partie afin d’éviter les conflits de voisinage.
Bon à savoir : en cas de surélévation, la partie supérieure appartient à celui ayant entamé les travaux.
L’aménagement coté privatif
Malgré la présence du mur de séparation, vous avez un droit de propriété sur l’ensemble de votre terrain. À ce titre, vous êtes en droit d’aménager votre côté du mur mitoyen sans l’accord de votre voisin.
Par exemple, vous pouvez installer des plantes grimpantes, des affiches publicitaires, … Et ce, dès lors que cela n’impacte pas son voisin.
