Passer par le jardin de son voisin pour accéder à son propre logement semble incongru. Et pourtant, certains terrains sont inaccessibles par la voie publique. Dans ce cadre, le propriétaire ou l’occupant n’a d’autres choix que de traverser une propriété privée. C’est ce qu’on appelle la servitude de passage. Quelles sont les conditions ? Est-elle automatique ? Que se passe-t-il en cas de refus ? Nous répondons à vos questions.
En résumé …
Une servitude de passage est un droit de passage sur une propriété privée octroyé à un propriétaire dès lors que son terrain n’est pas ou peu accessible. Selon le niveau d’accessibilité, la servitude peut être automatique ou conventionnelle. C'est-à-dire qu’un accord entre les propriétaires sera nécessaire pour l’octroi du droit de passage. En l’absence d’accord entre les parties, il est tout à fait possible de faire une demande de servitude de passage auprès du tribunal.
Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
C’est l’article 637 du code civil qui définit la servitude de passage. Elle confère alors un droit de passage au propriétaire d’un terrain dès lors que celui-ci est enclavé ou difficile d’accès (on appelle ce terrain le fonds dominant). Grâce à ce droit, il peut traverser le terrain de son voisin (le fonds servant).
Si pour l’un, la servitude est un droit, elle est vue comme une contrainte pour le propriétaire du fonds servant.
Cependant, les droits et devoirs de chacun varient selon les types de servitude :
– Servitudes continues : cela signifie que le passage au terrain enclavé ou difficile d’accès est possible sans intervention humaine.
– Servitudes discontinues : des travaux sont nécessaires pour accéder au terrain.
– Servitudes apparentes : il s’agira par exemple d’une conduite d’eau, qui est matérielle et visible
– Servitudes invisibles : par exemple, une interdiction de construire.
À noter : les servitudes légales ou conventionnelles sont rattachées aux biens et non aux personnes. Dans le cadre d’une vente de maison, le droit de servitude sera également transmis au nouvel acquéreur. On dit d’ailleurs qu’il s’agit d’un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété.
À ce titre, les servitudes de passage sont perpétuelles. Mais dès lors qu’un chemin public permet l’accès au terrain, elles cessent de manière automatique.
La servitude de passage pour terrain enclavé
Un terrain est dit enclavé dès lors que la voie publique ne permet aucun accès. Ainsi, le propriétaire du terrain devra passer par une propriété privée pour y accéder.
Dans cette hypothèse, le droit de passage est automatique. On parle aussi de servitude légale. Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un terrain en état d’enclave, vous avez donc le droit de passer par la propriété voisine.
Mais pour améliorer les relations de voisinage, il est recommandé de se mettre d’accord sur quelques points :
– Définir le lieu de passage (le plus court et le moins dommageable) ;
– Définir les modalités d’accès (à pied ou en voiture) ;
– Définir une indemnité pour le préjudice subi.
En cas d’accord, il est préférable de le notifier chez le notaire ou par acte sous seing privé.
Le droit de passage sur un terrain difficile d’accès
Si le bien immobilier est simplement difficile d’accès, le propriétaire du fonds dominant doit obtenir l’autorisation de son voisin pour passer sur son terrain. Dans ce cas, il s’agit d’une servitude conventionnelle.
À défaut d’accord amiable entre les parties, le propriétaire du terrain difficile d’accès peut faire une demande de servitude de passage en intentant un recours au tribunal.
Comment établir une servitude ?
La manière la plus courante d’établir une servitude est le commun accord entre voisins. Mais d’autres méthodes existent :
– La prescription trentenaire : après 30 ans d’exercice de la servitude, le propriétaire du fonds dominant peut se prévaloir de son droit. Mais cela ne concerne que celles qui sont à la fois continues et apparentes. Par exemple, une servitude de vue.
– La destination du père de famille : cette méthode d’acquisition de la servitude est possible dans une seule hypothèse. Il faut que les fonds servant et dominant soient à l’origine un seul et même terrain. Lorsque celui-ci a été divisé, la propriété devait présenter un signe apparent et permanent de servitude (comme un chemin de pierre). Mais surtout, l’acte de division ne doit pas comporter de clause prévoyant le retrait de ce chemin.
Les conflits de voisinage pour la servitude de passage
Bien souvent, les servitudes de passage sont des causes de conflits entre les voisins. Et le règlement à l’amiable d’un tel litige est parfois impossible. Alors pour faire valoir vos droits, n’hésitez pas à intenter un recours auprès du tribunal de grande instance.
Un juge établira les conditions de la servitude (chemin, modalité d’accès et indemnité). Concernant le montant de l’indemnité, le propriétaire du fonds servant doit apporter la preuve d’un dommage.
Et grâce à l’assistance juridique de votre assurance multirisques habitation, vous n’avez plus à vous préoccuper de l’ensemble des frais de justice. C’est votre assureur qui les prend en charge. De façon générale, l’assistance juridique vous fournit un service de conseil dans le cadre d’un litige avec les tiers. L’objectif de l’assureur étant avant tout de régler le conflit à l’amiable, plusieurs étapes interviennent avant de lancer la procédure devant le tribunal. Si toutefois, aucun règlement amiable n’est conclu, la compagnie d’assurance prend en charge les frais de justice. Cependant, il convient de faire attention aux différentes conditions contractuelles, car plusieurs exclusions de garantie peuvent être prévues.
