Un locataire dispose de droits qui le protègent face à son bailleur. Il est également soumis à un certain nombre d’obligations et s’il ne les respecte pas, il s’expose à une procédure d’expulsion. Expulser son locataire est long et coûteux. C’est une procédure qui nécessite un recours juridique et qui est encadrée par la loi. Soyez très vigilant avant d’entamer une telle procédure car si vous ne respectez pas les dispositions légales, cela pourrait se retourner contre vous. Quand pouvez-vous expulser votre locataire ? Pour quels motifs ? Lyanne vous dit tout ce qu’il faut savoir.
En résumé
Pour expulser votre locataire, il faut justifier d’un motif valable et sérieux. Si le contrat de location contient une clause résolutoire, la procédure est allégée pour certaines infractions. Un locataire est tenu de respecter le contenu de son contrat. S’il ne le fait pas, vous pouvez engager une procédure d’expulsion judiciaire. Conservez toutes les preuves servant à justifier votre requête.
Il faut un motif valable et sérieux
Cela va de soi mais il est toujours bon de le rappeler, le propriétaire ne peut expulser un locataire sans un motif valable et sérieux. Seul le juge peut mettre un terme au bail. Les obligations contractuelles du locataire doivent impérativement avoir été violées pour justifier une telle procédure.
Attention ! Si vous procédez à l’expulsion de vos locataires vous-même, vous vous exposez à de sérieuses sanctions légales. L’article 226-4-2 du Code pénal prévoit une peine pouvant aller jusqu’à 30 000 € d’amende et 3 années de prison.
La présence d’une clause résolutoire dans le contrat de location permet d’alléger la procédure pour des manquements spécifiques. En effet, si le contrat comprend une clause résolutoire, l’expulsion est possible unilatéralement pour les raisons suivantes :
- le défaut de paiement du loyer et/ou des charges
- le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués
- le défaut d’assurance habitation
- le défaut de paiement du dépôt de garantie
Si vous souhaitez résilier le bail pour un autre motif que ceux-ci, vous devez obligatoirement saisir la justice. De même, si vous n’avez pas de clause résolutoire au sein du contrat, une résiliation judiciaire est impérative.
Quels sont les motifs pour expulser un locataire ?
On compte douze motifs qui justifient l’expulsion du locataire. Ils peuvent être cumulés.
Le défaut de paiement du loyer
En cas de loyers non payés à la date prévue, le bailleur peut chercher à résilier le bail soit directement, par une clause résolutoire dans le contrat, soit en saisissant le juge judiciaire. A cet effet, le bailleur doit alors adresser un avis par un huissier mentionnant le règlement de la somme due. En l'absence de paiement, une assignation en référé peut être déposée pour acter la résiliation de plein droit ou bien pour demander le remboursement des impayés et la résiliation du bail.
La décision revient au juge qui statuera en fonction des énoncés présentés. Cependant, la loi ALUR offre la possibilité au locataire en difficulté financière de demander un délai pouvant aller jusqu'à 36 mois afin de régler sa dette.
Le défaut d’assurance habitation
Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, les locataires doivent s'assurer contre les risques locatifs et fournir chaque année une attestation d'assurance habitation à leur propriétaire. En cas de non-présentation de celle-ci après un délai de mise en demeure d'un mois, le bailleur peut prendre deux mesures :
- souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui répercuter le coût sur son loyer
- demander la résiliation du bail pour défaut d'assurance habitation (de façon automatique en présence d’une clause résolutoire ou en recours judiciaire en l'absence de celle-ci).
Le refus de quitter les lieux après congé
Si le locataire se voit adresser une lettre de résiliation de bail pour vente, il est tenu de partir à l'arrivée de l'échéance du préavis de 6 mois. Si le locataire ne quitte pas les lieux, le propriétaire peut alors faire constater son occupation illicite par un huissier et engager des poursuites judiciaires pour obtenir son expulsion.
Les troubles du voisinage
Un locataire doit user des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il doit évidemment respecter son voisinage et éviter les troubles. C’est d’autant plus vrai en location au sein d’une copropriété. La notion de trouble du voisinage inclut les nuisances sonores et olfactives, l’émission de poussières ou de fumées et l’atteinte à l’esthétique de l’environnement. Un trouble peut conduire à une résiliation du bail. Pour cela, il doit être continu, permanent et répétitif.
La dégradation du logement
En tant que locataire, vous êtes responsable de l'entretien régulier et de la préservation du logement. Si vous ne faites pas les réparations ou l'entretien nécessaire, et que cela cause des dommages à l'immeuble, vous risquez une expulsion. De même, toute négligence de votre part qui provoque une dégradation du logement, comme un dégât des eaux qui n’est pas pris en charge, peut entraîner la résiliation du bail.
La réalisation de travaux sans autorisation
Le locataire ne peut pas modifier le logement ou ses accessoires sans l'accord du propriétaire. Si le bailleur constate des modifications effectuées sans sa permission, il peut réclamer que le logement soit remis à l'état initial et il peut engager une procédure de résiliation judiciaire.
La sous-location non autorisée
Un locataire doit obtenir la permission écrite de son propriétaire pour pouvoir sous-louer son logement. Si cette obligation légale est ignorée, le contrat de location pourrait être annulé et le bailleur peut exiger le remboursement des loyers versés lors de la sous-location illégale.
Le non-respect du règlement de l'immeuble ou de la copropriété
Le locataire qui réside au sein d'une copropriété doit veiller à respecter les règlements intérieurs de l’immeuble et de la copropriété. Si des nuisances sont constatées, le copropriétaire-bailleur est alors responsable et doit prendre des mesures. Il peut notamment mettre fin au contrat de location si le bail inclut une clause résolutoire ou saisir le tribunal afin d'obtenir une résiliation judiciaire. Afin de soutenir sa démarche, le propriétaire doit fournir des preuves tangibles des infractions aux règlements de copropriété.
Le non-respect de la destination du logement
Un bien immobilier donné en location visant à l'habitation ne peut pas être utilisé à des fins commerciales ou professionnelles. Le bailleur est dans son droit de résilier le bail par une action en justice si le locataire ne respecte pas la destination initiale de son contrat de location. Une preuve tangible du non-respect du règlement de copropriété sera nécessaire.
Dans le cadre des activités professionnelles, le bailleur doit être préalablement informé et le locataire peut profiter de l'adresse pendant une période de 2 ans après son installation. Dans le cas des locaux à usage mixte, le locataire peut les passer à des fins d'habitation comme professionnelles pendant toute la durée du bail. Néanmoins, s'il en fait une utilisation exclusivement professionnelle, la reconduction du bail sera alors impossible.
La communication de fausses informations à la signature du bail
À certains moments, il peut arriver qu'un locataire donne de fausses informations à un bailleur afin de pouvoir louer un logement. Ceci passe généralement par la falsification de documents pour tenter de modifier son identité, son statut personnel ou professionnel. Dans de telles circonstances, le bailleur a le droit d'annuler le contrat et d'expulser le locataire. Cela est particulièrement vrai lorsque le locataire fournit un faux bulletin de salaire pour dissimuler sa situation financière à son bailleur.
La cession du bail à un autre locataire sans autorisation
En cédant un bail, un locataire transmet à une autre personne les bénéfices de son contrat de location. Cette opération ne peut, néanmoins, se faire sans l'accord écrit du bailleur et donc un contrat sans ce sceau est considéré comme invalide. Par conséquent, le locataire qui avait cédé et le nouvel occupant qui s’est installé sans autorisation doivent partir expressément.
L’utilisation du logement loué pour une pratique illégale
Le propriétaire qui découvre que le locataire utilise le logement ou les parties communes à des fins illégales doit porter plainte en vue d'obtenir l'annulation de ce bail. S’il ne le fait pas, sa responsabilité pourrait même être engagée.
