Entre le non-paiement des loyers et le risque de dégradation, de nombreux propriétaires craignent de louer leur bien immobilier. Alors pour redynamiser le parc locatif privé, le rapport Nogal a été mis en place. Celui-ci a pour objectif de renforcer la confiance entre les locataires et propriétaires bailleurs. Alors quelles sont les mesures de la loi Nogal ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
En résumé …
Le rapport Nogal propose une multitude de mesures visant à aider les propriétaires à louer en confiance. Parmi les propositions phares, on retient le mandat de gestion qui garantit les loyers impayés, la limitation du nombre de garants, un contrôle du dépôt de garantie, un renforcement de la communication entre les parties, une lutte contre la discrimination et la vétusté des logements.
C’est quoi le rapport Nogal ?
Le rapport Nogal a été mené par Mickaël Nogal, député LREM, dans l’objectif d’aider les propriétaires bailleurs à louer en confiance. Concrètement, l’idée est de dynamiser l’offre locative du parc privé.
Ici, les enjeux sont doubles :
– inciter les propriétaires à louer leurs biens immobiliers avec sérénité (c’est-à-dire en garantissant une certaine protection de leur patrimoine ;
– garantir aux locataires la sécurisation quant au droit au logement.
Cela passe d’ailleurs dans un renforcement du rôle des agences immobilières. Ainsi, les relations deviennent tripartites lorsqu’il est question de location de logement.
Pour mener à bien cette mission, les équipes du député Nogal ont réalisé plus de 800 heures d’audition, 500 entretiens, ainsi que 14 déplacements dans les régions françaises.
Quelles sont les mesures de la loi Nogal ?
Au total, le rapport Nogal compte 37 propositions visant à harmoniser les relations entre les locataires et les propriétaires bailleurs. Alors si on ne va pas tous les énumérer dans cet article, voici toutefois les mesures les plus importantes de la loi Nogal.
Les loyers impayés
Les loyers impayés constituent la grande crainte des propriétaires bailleurs. Alors pour limiter les risques, la loi Nogal redonne aux agences immobilières un véritable rôle de garants. À ce titre, en cas d’impayés, c’est l’administrateur de biens qui assure le paiement du loyer et des charges locatives.
Pour cela, un nouveau mandat de gestion doit être signé entre le propriétaire et l’agence. Ce mandat se traduit par 3 garanties indissociables :
– L’agence garantit le paiement des loyers et les dégradations dès le premier mois de location.
– Les agences doivent souscrire une assurance en excédent de pertes ou garantie “stop loss”. Le coût de cette souscription sera alors répercuté sur le propriétaire.
– Les critères de solvabilité sont fixés par l’administrateur de bien, et non plus par la compagnie d’assurance.
La limitation du nombre de garants
Dans certaines zones tendues où la demande est nettement supérieure à l’offre en matière de recherche de logement, les locataires ont de plus en plus de difficulté à trouver un appartement.
De leur côté, les propriétaires exigent des dossiers très stricts pour obtenir le meilleur profil. Outre le salaire équivalent à trois mois de loyer, il est parfois demandé la présence de deux garants pour pouvoir signer un contrat de bail. Et c’est là que ça coince pour de nombreux locataires.
Alors pour faciliter l’accès au logement, le rapport Nogal prévoit l’impossibilité d’exiger plus d’un garant par colocataire. À défaut, le propriétaire qui demande 2, 3 ou 4 garants pour son dossier de location pourrait s’exposer à des sanctions.
Le dépôt de garantie
À la fin du contrat de bail, le remboursement du dépôt de garantie est source de conflit entre les propriétaires et les locataires.
Alors pour éviter les litiges, ce dépôt n’est plus confié au propriétaire bailleur lors de la signature. Ainsi, la somme due est déposée sur un compte séquestre géré par l’administrateur de bien. C’est seulement à la fin du contrat de location que la restitution totale ou partielle est actée. Celle-ci dépendra évidemment d’un accord entre les parties en fonction des éventuelles dégradations du bien au cours de la location.
Cela permet alors au locataire de récupérer la somme rapidement à la fin du contrat (dès lors que l’état de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée). De son côté, le propriétaire pourra utiliser ce dépôt de garantie pour remettre le bien en état (ou simplement s’en servir en cas d’impayés).
Bon à savoir : cette proposition est valable, même lorsque le propriétaire ne fait pas appel à une agence immobilière pour trouver un locataire.
La lutte contre la discrimination
En matière d’accès au logement, les discriminations sont malheureusement encore trop nombreuses.
Pour les limiter, le rapport Nogal prévoit deux mesures :
– un module de formation à destination des professionnels de l’immobilier ;
– un contrôle renforcé des agents immobiliers.
La vétusté des logements
Au-delà de l’accès au logement, le rapport Nogal favorise l’accès au logement décent. À ce titre, une grille de référence pour la vétusté des logements est prévue.
Celle-ci permet alors d’éviter la location dans les logements insalubres. Et ce, sans équivoque, puisque les critères de vétusté sont parfaitement objectifs et ne nécessitent pas l’interprétation des agents professionnels.
Une information renforcée
Le manque de communication peut parfois être source de conflit entre un propriétaire et son locataire. À cette fin, plusieurs mesures sont prévues :
– Une notice d’informations : lors de la signature du bail, l’agent immobilier doit remettre à chaque partie une notice d’information concernant les comportements à éviter et les procédures à suivre en cas de litige.
– Une meilleure communication avec les syndics : les locataires doivent ainsi avoir accès aux informations concernant la vie de l’immeuble.
