L’Assemblée nationale a adopté le texte du député MoDem, Jean-Luc Lagleize, le 28 novembre 2019. Ce texte consiste en la création d’un nouveau droit de propriété fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Son but : faire baisser le prix du foncier en constante augmentation depuis 10 ans. Que prévoit-elle exactement ? Quelles sont ses contraintes ? Comment s’applique-t-elle ? Lyanne vous répond.
En résumé …
La loi Lagleize permet d’acquérir une maison sans être propriétaire du terrain sur lequel elle se trouve. C’est une extension des lois Elan et Alur. La loi va créer des organismes fonciers libres (OFL) qui vont acquérir et gérer des terrains, bâtis ou non en vue de réaliser des logements. Ces OFL devront être détenus à majorité par des capitaux publics. Cette loi comprend d’autres dispositions, mais il reste néanmoins, plusieurs zones de flous.
Que prévoit la loi Lagleize ?
La loi Lagleize prévoit de séparer le foncier et le bâti. Concrètement, cela permet d’acquérir une maison sans être propriétaire du terrain sur lequel elle se trouve. De ce fait, le propriétaire de la maison devra verser un loyer auprès d’un organisme foncier libre (OFL). Ces OFL devront être détenus en majorité par des capitaux publics. L’objectif des OFL sera d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs.
C’est un dispositif qui existait déjà, mais qui était limité aux ménages modestes grâce aux organismes de foncier solidaire (OFS). La loi Lagleize prévoit donc l’élargissement de son mécanisme sans condition de ressources. Pour ce faire, elle entend créer des organismes fonciers publics, qui seraient obligatoires en zones tendues. Ces zones désignent une liste de communes urbaines de métropole où le marché immobilier est tendu, aboutissant à des prix et des loyers élevés.
La loi Lagleize vise à réguler le marché par ce mécanisme. Jean-Luc Lagleize estime que la baisse des prix de vente en zones tendues est comprise entre 20 et 40%.
Quels changements concrets avec la loi Lagleize ?
Cette loi implique plusieurs changements concrets pour les propriétaires et les locataires :
– Le propriétaire n’a plus la propriété du terrain, mais seulement du bail
– Un propriétaire de maison verse désormais une redevance mensuelle à l’office foncière
– Le prix d’acquisition d’un bien devrait donc être plus faible grâce à loi Lagleize.
Mais ce n’est pas tout. L’article 1 de la loi proscrit la vente par adjudication dans les zones tendues. Jusqu’alors, l’État ou les collectivités territoriales pouvaient mettre un bien foncier aux enchères. Ce procédé représente environ 9 % des ventes de biens fonciers publics en France. On considère qu’il a une grande part de responsabilité dans la hausse du coût du foncier dans certaines zones.
La loi Lagleize s’inscrit dans le sillage de la loi Elan et de la loi Alur. Ces deux lois ont permis de favoriser l’accession à la propriétaire via des mécanismes solidaires. Avec la loi Lagleize, c’est un troisième démembrement de la propriété.
Elle intervient également grâce au succès des organismes fonciers solidaires (OFS). En seulement 2 ans, c’est une vingtaine d’OFS qui ont été créés en France. La création d’organismes fonciers libres (OFL) en découle donc. Si les OFL sont détenus à majorité par des capitaux publics pour éviter la spéculation, ils ne seront pas financés par les collectivités et ne disposeront pas d’un taux réduit de TVA.
L’article 3 de la loi Lagleize prévoit la mise en place d’observatoires fonciers locaux. Le but de ces observatoires est d’apporter de la transparence sur le marché du logement. Ils interviennent notamment sur les zones tendues.
L’article 4 de la loi Lagleize prévoit la création d’un fonds pour la dépollution des friches urbaines et industrielles. C’est l’organisation Action Logement qui sera chargée de la gestion de ce fonds. La dépollution est souvent empêchée par motifs économiques. Désormais, un budget y est consacré. Le fonds permettra de nettoyer plusieurs hectares pour les remettre sur le marché et faire de l’habitat.
Jean-Luc Lagleize a inclus un article 7 qui prévoit des mesures de transparence. Cet article prévoit que chaque municipalité devra exposer le nombre de logements qui devaient être construits et le nombre de logements qui l’ont effectivement été. Les maires devront se justifier si la cible n’est pas atteinte. . Il souhaite, par cette mesure, mettre en place un dialogue nécessaire entre la majorité, son opposition et la population.
Quelques clarifications sur la loi Lagleize
Il convient de clarifier certaines informations pour calmer de potentielles inquiétudes. Cette loi ne vise pas les personnes déjà propriétaires de leur terrain, que ce soit en ville ou à la campagne, en appartement ou en maison. Cette loi n’entraînera donc pas d’expropriation.
Il sera toujours possible d’acheter son terrain et son bâti donc d’acheter son bien immobilier « en pleine propriété ». Ce projet de loi ne vise que les appartements en résidence, pas les maisons individuelles avec jardin. Quoi qu’il arrive, vous pourrez toujours continuer à acheter un appartement ou une maison ainsi que sa surface foncière. Autre point, ce projet de loi ne vise que les achats de résidence principale.
Ces précisions sont importantes, car les organismes fonciers libres n’auront pas la main mise sur le marché de l’immobilier. Il n’y aura aucune obligation pour les communes de construire des logements répondant à la loi Lagleize. En d’autres termes, cette loi n’aura pas d’impact sur les personnes qui ne souhaiteraient pas en être bénéficiaires.
Finalement, la loi Lagleize semble se rapprocher un petit peu du mode fonctionnement des HLM. Lorsque vous êtes locataire d’un HLM, vous pouvez bénéficier d’un loyer modéré. Si vous achetez votre futur logement au travers des futurs OFL, vous pourrez bénéficier d’une décote sur le prix d’achat de votre bien immobilier parce que vous n’achèterez pas le foncier. D’après Jean-Luc Lagleize, la décote pourrait aller de 30 à 40 %.
Les risques et inquiétudes de la loi Lagleize
Il existe néanmoins plusieurs zones d’ombre. À l’heure actuelle, nous ne disposons pas d’informations suffisantes sur le coût de location du foncier et sur sa potentielle évolution. On ne sait pas non plus ce qu’il adviendrait d’un propriétaire qui n’arrive pas à payer le loyer de son terrain. Serait-il expulsé de son domicile alors qu’il en est le propriétaire ?
L’une des craintes soulevées lors de l’annonce de la loi fut celle de la création de « locataires perpétuels ». Le problème est que, si la loi veut faciliter l’accès à la propriété, elle risque de créer des locataires qui vont acheter, certes, leur résidence, mais devront payer un loyer pour leur foncier sans limite dans le temps. Il faut donc que vous réfléchissiez à ce qui est le plus bénéfique dans le temps pour vous.
La loi ouvrirait également la possibilité d’une double taxe sur le terrain et sur le bâti ce qui entraînerait une augmentation des charges. Aucune information n’est également disponible sur ce qu’il advient en cas de succession et en cas de revente. Cela pourrait ajouter des contraintes qui ne sont pas encore définies.
