Vivre dans un habitat indigne représente un véritable danger pour les occupants. Mais il arrive que les locataires soient démunis en cas d’inaction de la part de leur propriétaire bailleur. Heureusement, ils ont plusieurs possibilités de recours pour retrouver un logement décent. Alors que faire en cas de logement insalubre ? Lyanne vous aide à y voir plus clair.
En résumé …
Vivre dans un logement insalubre engendre un risque pour votre santé et votre sécurité. Il est donc primordial d’y remédier dans les plus brefs délais. Si vous êtes locataire, il faudra d’abord contacter le propriétaire pour qu’il effectue les travaux nécessaires. Mais s’il refuse, vous avez la possibilité de faire appel au SCHS ou à l’ARS afin qu’ils constatent l’état d’insalubrité. Si cet état est avéré, le préfet remettra un arrêté préfectoral. Cela aura plusieurs conséquences pour le propriétaire, qui se verra dans l’obligation de réaliser les travaux demandés, mais aussi de reloger son locataire.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Le logement insalubre est clairement défini par la loi du 13 avril 1850. Aux termes de cette loi, il s’agit de tous « les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants ». En vivant dans un habitat insalubre, l’occupant connaît donc un risque accru pour sa santé (infection de bactéries, virus, germes, …) ou pour sa sécurité (effondrement des combles, incendie, explosion, …).
Pour déterminer plus précisément l’insalubrité d’un logement, le code de la santé publique établit les critères de décence :
– La superficie : la surface du logement doit être au minimum de 9m2 et la hauteur sous plafond de 2m20
– Le bâtiment : il ne doit pas y avoir de fissures dans les murs, de taux d’humidité élevé, de sols instables, … la réparation des fissures apparues à la suite d’une catastrophe naturelle peut être prise en charge par l’assurance habitation du propriétaire
– Le logement : il s’agit principalement de l’isolation (à la fois thermique et acoustique).
– Les équipements : les sanitaires séparés des pièces de vie et de la cuisine, une alimentation en eau potable, les installations électriques, l’évacuation des eaux usées, etc.
– Les facteurs à risques : amiante, plomb, moisissures, …
Les logements insalubres présentent donc une ou plusieurs de ces caractéristiques.
Votre logement est infesté de nuisibles comme des mérules, termites … ? Si la plupart des assurances habitation ne peuvent pas intervenir, des traitements sont tout de même envisageables. Une participation aux frais du propriétaire est également possible.
Logement insalubre : que faire ?
Vous êtes locataire
Contacter le propriétaire
En tant que locataire vivant dans un logement indécent, votre santé et votre sécurité physique sont en péril. Vous devez remédier à la situation le plus rapidement possible. Pour cela, commencez par contacter le propriétaire du logement afin qu’il puisse réaliser des travaux de remise en état.
N’hésitez pas à lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant tous les facteurs de risques constatés. Afin de donner du poids à votre requête, mentionnez les dispositions de la loi du 13 avril 1850 et les articles L.1331-1 à L.1331-31 du code de la santé publique.
Mais que faire si le propriétaire refuse d’effectuer des travaux de remise aux normes en cas de logement insalubre ?
Les recours possibles
Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux, vous devez d’abord signaler le logement comme insalubre auprès de la mairie. Suite à ce signalement, le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) sera saisi. Il viendra constater l’état du logement.
Dans certains cas, c’est l’agence régionale de santé (ARS) qui intervient pour vérifier l’état du logement. Si vous souhaitez accélérer la procédure, il est possible de les contacter directement.
Si l’agence constate l’insalubrité de l’habitat, elle saisira le préfet.
Il prendra alors un arrêté d’insalubrité, soit :
– remédiable : le propriétaire devra entreprendre les travaux listés dans un temps déterminé.
– irrémédiable : les travaux ne permettent pas de rendre le logement décent. Il n’est donc plus habitable.
Suite à cette décision, le locataire n’est plus redevable du paiement des loyers.
En outre, le préfet peut ordonner les travaux urgents ou l’évacuation immédiate de l’ensemble des occupants de l’immeuble si un danger imminent est imminent et avéré.
Si le locataire bénéficie d’une aide personnalisée au logement (APL), il doit prévenir la caisse d’allocation familiale (CAF). Du fait de l’insalubrité, elle peut bloquer les paiements s’ils sont versés directement au propriétaire.
Si le logement est déclaré inhabitable, n’oubliez pas de contacter votre assurance habitation pour procéder à la résiliation immédiate du contrat. Et éventuellement, en souscrire un autre pour votre nouvelle adresse.
Vous êtes propriétaire non occupant
Dans ce cas, le propriétaire est tenu de faire des travaux et des réparations pour limiter les risques sanitaires et garantir la sécurité des occupants.
En outre, le propriétaire doit également assurer le relogement de ses locataires (soit de manière temporaire, soit définitive si vous avez d’autres biens immobiliers).
À défaut de remplir cette obligation légale, c’est le préfet qui se charge de trouver un logement aux locataires, mais aux frais du propriétaire.
Enfin, il devra verser une indemnité de réinstallation. Entre la caution et le recours à une agence, le montant de cette indemnisation doit être équivalent à trois fois le montant du nouveau loyer.
Et s’il ne respecte pas l’ensemble de ces obligations, le propriétaire risque 3 ans de prison et 100 000 euros d’amende.
