La cotitularité d’un bail présente de nombreuses spécificités pour les cotitulaires. De la formation du contrat de location à sa rupture, être cotitulaire du bail aura de grandes implications sur votre situation locative. Que les cotitulaires soient mariés, en concubinage ou pacsés, chaque situation entraîne des conséquences. Quelles sont les conséquences de la cotitularité d’un bail de location ? Que se passe-t-il en cas de séparation des cotitulaires ? Quelles spécificités sont rattachées à chaque situation de cotitularité ? Lyanne vous guide.
En résumé …
La cotitularité désigne la situation dans laquelle deux personnes disposent des mêmes droits et obligations vis-à-vis de la location du logement. Il est automatique pour les couples mariés. Pour les couples pacsés, il faut en faire la demande auprès du bailleur. La cotitularité enclenche un principe de solidarité qui lie les deux cotitulaires. En cas de séparation, le cotitulaire quittant le logement reste lié à son conjoint jusqu’à l’officialisation légale de la séparation. En cas de décès d’un cotitulaire, son conjoint récupère le droit exclusif sur le lieu d’habitation.
Qu’est-ce qu’être cotitulaire du bail ?
On définit la cotitularité d’un bail d’habitation par le fait que deux personnes disposent des mêmes droits et obligations vis-à-vis de la location du logement. Ainsi, ils sont tous deux titulaires du bail et sont engagés de la même façon auprès du propriétaire du logement. La cotitularité est définie par l’article 1751 du Code civil*. La cotitularité est différente de la colocation. Dans le cas de la cotitularité, le bail est signé par un couple et les deux partenaires sont immédiatement cotitulaires du bail.
Ainsi, ils sont tous deux locataires du logement. Dans le cas où un locataire se met en couple après la signature du contrat, la situation est un peu plus complexe :
– La cotitularité du bail s’applique aux couples mariés quoi qu’il arrive même si un seul des conjoints a signé le contrat de location avant leur union. Ils ont automatiquement les mêmes droits et obligations vis-à-vis du logement.
– La loi Alur est venue étendre ce principe aux couples pacsés mais avec une nuance. Cette cotitularité n’est pas automatique pour un couple pacsé. Il faut en faire la demande. Elle ne peut pas être refusée par le propriétaire, il suffit de faire les démarches nécessaires pour être cotitulaire du bail.
Attention ! Cela ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation. Les baux professionnels et commerciaux ne sont pas compris dans les règles de la cotitularité.
Dans le cas d’un couple pacsé, pour introduire un cotitulaire du bail, il faut envoyer une demande au bailleur. Cette demande devra être signée conjointement par les deux cotitulaires. Il convient de l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.
À quoi cela sert-il d’être cotitulaire du bail ?
La cotitularité permet aux cotitulaires de bénéficier des privilèges propres aux signataires du contrat de location. Le propriétaire sera désormais tenu d’informer les deux partenaires de tout changement sur les modalités de la location (révision du loyer, travaux à effectuer …). En cas de décès du signataire du contrat initial, son cotitulaire bénéficiera d’un droit exclusif sur le lieu d’habitation.
Les obligations d’un cotitulaire du bail
Les cotitulaires d’un bail sont tenus par une obligation de solidarité. Cela signifie qu’ils sont liés pour le paiement du loyer et pour les dépenses courantes. Le bailleur est donc en droit de réclamer les impayés d’un cotitulaire à l’autre cotitulaire du bail.
De plus, un cotitulaire ne peut pas mettre fin au contrat de location unilatéralement. Les deux conjoints doivent notifier au bailleur la décision de résilier le bail de location. Cette décision ne sera valide que si elle comporte les signatures des deux conjoints.
Attention ! Dans le cas d’un couple pacsé, il existe un principe de solidarité du pacs. Cela signifie que même s’ils n’ont pas effectué la demande de cotitularité du bail, ils doivent s’entraider pour couvrir les dépenses.
Que se passe-t-il en cas de séparation des cotitulaires ?
Si un des cotitulaires quitte le logement du fait d’une séparation, il doit continuer à s’acquitter de sa part de loyer jusqu’à la prononciation légale de la séparation. Cependant, il est possible de renoncer à son statut de cotitulaire du bail. Cette décision peut nécessiter une officialisation attestant de l’accord des deux cotitulaires du départ de l’un d’eux. Dans ce cas, ses obligations cessent immédiatement.
Attention ! Il existe une exception à la solidarité jusqu’à la séparation officielle. Si le cotitulaire du bail quitte le logement en raison de violences subies par son conjoint ou par ses enfants, il n’est plus obligé d’être solidaire des charges locatives. Il doit informer le propriétaire de la raison pour laquelle il quitte le logement et joindre à ce courrier une décision de justice.
Si la séparation des cotitulaires entraîne des conflits sur la conservation du logement, c’est un juge qui doit trancher cela. Cependant, dans le cas d’un couple pacsé, si l’un des conjoints n’a pas demandé à être cotitulaire du bail, il ne peut pas prétendre récupérer le logement.
Que se passe-t-il en cas de décès d’un cotitulaire du bail ?
En cas de décès d’un cotitulaire, son conjoint hérite du droit exclusif sur le lieu d’habitation.
Attention ! Si le partenaire pacsé survivant n’est pas cotitulaire du bail, il peut également hériter du bail. Cependant, les membres de la famille du défunt ont un droit similaire au sien pour revendiquer le logement.
Pour en savoir plus
*Article 1751 du Code civil : Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.
En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.
