Il est possible pour un propriétaire-bailleur de vendre un logement qu'il loue à un locataire. Il peut choisir de réaliser le bail de son locataire et le vendre vide ou bien de le vendre occupé. Les contraintes liées à la vente d'un logement occupé par un locataire sont différentes. Lyanne vous en dit plus.
En Résumé
Il est possible de vendre un appartement loué. Soit le propriétaire attend la fin du bail et vend son logement de manière classique, soit il vend un logement occupé. Dans ce dernier cas, la vente du logement ne met pas fin au contrat de location. Le contrat est simplement transmis au nouveau propriétaire qui devient bailleur par la même occasion. Vendre un appartement loué peut jouer sur le prix de vente du logement, cela va dépendre de plusieurs facteurs. Si le locataire a des loyers impayés, cela reste à l’ancien propriétaire de les récupérer.
Est-il possible de vendre un logement en location ?
Un propriétaire bailleur peut tout à fait vendre son logement mis en location. Il a deux options pour le faire :
- attendre la fin du bail et délivrer un congé pour vendre à son locataire. Le logement est alors vendu vide.
- vendre son logement à tout moment et ce le locataire reste en place (il vend alors un logement occupé)
Les conditions à respecter pour vendre un logement occupé
Il est important de comprendre que la vente d’un logement occupé ne met pas fin au contrat de location. La vente de ce logement transfert simplement le contrat de bail et le locataire reste dans les lieux. Le nouveau bailleur devra contacter le locataire pour lui annoncer le changement. Il n'est pas obligatoire de le prévenir personnellement, cependant il est conseillé de le faire si de bonnes relations vous lient.
Il existe des clients qui peuvent être intéressés par l’achat d’un bien avec un locataire en place :
- des investisseurs qui recherchent un locataire sérieux et fiable
- des acquéreurs qui veulent payer un peu moins cher et récupérer le bien à la fin du bail pour l’occuper.
Vendre un appartement loué joue-t-il sur le prix de vente ?
Si votre bail se déroule sans problèmes, la vente d'un logement occupé ne vous pose pas beaucoup de contraintes. Toutefois, vous devrez consentir une décote sur le prix, dont le montant dépendra de plusieurs facteurs :
- Le temps restant jusqu’à échéance du bail. En effet, plus le temps restant au contrat est important, plus la décote le sera également
- Le montant du loyer. Si le locataire paye un loyer faible vis à vis des standards du marché, la décote sera plus lourde.
- L’âge du locataire. Un locataire âgé est protégé. La résiliation du bail d’une personne de plus de 65 ans est nécessairement plus difficile. Cela entraînera une décote plus importante.
- Le type de contrat de location. Les nouveaux contrats de location sont soumis à la loi de 1989. Si votre logement est soumis à la loi de 1948, cela entraîne une décote importante car ce type de bail implique des difficultés à expulser le locataire. Dans certains cas, la décote peut atteindre 50 %.
- Le quartier où se situe le bien. Si le quartier est prisé, la décote sera minime voire inexistante car il y aura plusieurs acquéreurs potentiels.
Comment se passent les éléments de la location (acte de caution, garantie, …) ?
Le dépôt de garantie, qui sert à couvrir le non-paiement du loyer ou des travaux de rénovation à effectuer suite au départ du locataire, ne doit pas être rendu au locataire lors de la vente du logement. C'est à l'acheteur de le restituer lorsque le bail prendra fin. Il est cependant possible de négocier le montant de ce dépôt de garantie dans le prix de vente. L’acte de cautionnement est directement transmis à l’acquéreur avec le contrat de location.
Si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés avant la vente, celle-ci sera résiliée. Si un litige était en cours au moment de la vente, les deux parties impliquées devront continuer à le résoudre. Il ne revient pas à l'acheteur de récupérer les loyers impayés avant la transaction.
