Si vous êtes propriétaire au sein d’une copropriété, vous avez nécessairement entendu parler de la notion de tantièmes de copropriété. Primordiale pour déterminer les charges qui pèsent sur les différents copropriétaires, c’est une notion qui est souvent mal comprise. C’est un élément courant en droit de l’immobilier, liée aux problématiques de la copropriété. Tantièmes: définition, calcul, modification ? Lyanne vous guide pour tout comprendre de cette notion essentielle. Si vous souhaitez vous renseigner sur vos droits sur les parties communes de votre copropriété, les charges qui y afférent et comment elles sont calculées, Lyanne vous guide.
En résumé …
Tantièmes, quelle définition ? Les tantièmes sont un pourcentage qui définit la répartition des charges et des voix lors des assemblées générales de copropriétaires. Plus votre lot d’habitation est grand, plus vos charges seront élevées et votre voix importante. Vous êtes tenus de payer les charges de la copropriété même si vous n’utilisez pas l’équipement de votre immeuble. Il est possible de modifier les tantièmes d’une copropriété lors des assemblées générales.
Tantièmes : définition
Les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Par ce biais, il est possible de définir plusieurs charges qui pèsent sur chaque propriétaire d’une copropriété. Tout immeuble est divisé en lots. Chaque lot inclut une partie privative et une part des parties communes. C’est cette part des parties communes qui déterminera la répartition du paiement des charges afférentes aux parties communes entre les différents copropriétaires. Cette part s’exprime donc en tantième et désigne le pourcentage des parties communes que chaque copropriétaire possède. Ils sont inscrits dans l’état descriptif de division (EDD).
Les tantièmes ont deux objectifs principaux. Tout d’abord, ils permettent de définir la participation de chaque propriétaire lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, plus les tantièmes attachés à un lot sont grands, plus le propriétaire disposera d’une force de vote élevée lors de l’assemblée générale. En pratique, si un propriétaire possède 30 % des parties communes, il dispose de 30 % des voix de la copropriété.
Ensuite, les tantièmes permettent une répartition des charges liées aux parties communes. Ainsi, le même propriétaire qui possède 30 % des parties communes devra payer, en théorie, 30 % des charges de copropriété. Ces charges sont divisées en deux catégories :
– Les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (aussi appelées charges générales)
– Les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs
Cette distinction vient entraîner une légère nuance sur le montant des charges à payer par propriétaire. Il est ainsi possible qu’un propriétaire possédant 30 % des parties communes ne paie pas exactement 30 % des charges de chaque catégorie. Il existe certains cas où les tantièmes des charges sont différents des tantièmes de copropriété. En effet, il peut exister au sein de la copropriété des parties communes spéciales qui sont soumises à un régime spécial. Cela est prévu par le règlement de copropriété et peut varier d’un cas à l’autre. Par exemple : dans le cas d’une propriété possédant plusieurs bâtiments, il y a un régime spécial si des réparations sont nécessaires dans les escaliers d’un seul des bâtiments.
Attention ! Les obligations de paiement des charges ne dépendent pas de l’utilisation effective des équipements communs qui y sont rattachés. Si vous n’utilisez jamais votre lot ou votre ascenseur, vous êtes tout de même redevable des charges de fonctionnement et de l’entretien de l’ascenseur.
Les tantièmes doivent être définis strictement pour faciliter le paiement des charges. Le détail des tantièmes et leur définition se trouvent dans le règlement de copropriété. C’est un document établi avant la construction de l’immeuble. Il doit fixer l’état de répartition des charges de chaque lot.
Peut-on modifier les tantièmes ?
Toute modification des tantièmes doit être décidée par un vote en assemblée générale. En principe, pour qu’il y ait une modification des tantièmes, il faut l’unanimité des copropriétaires. Il existe cependant trois situations dans lesquelles la modification des tantièmes peut se faire sans que l’unanimité des copropriétaires soit nécessaire :
– Lors du changement d’usage d’une partie privative. Par exemple, on modifie un lot prévu pour une habitation pour l’exercice d’une profession libérale.
– Lors d’une division d’un lot de copropriété pour vendre le lot en fractions.
– Lorsqu’une décision du syndicat de copropriétaires de réaliser des travaux a une incidence sur la répartition des charges.
Dans ces situations, un vote à la majorité des copropriétaires et non à l’unanimité suffit à modifier les tantièmes.
Tantièmes : définition de leur calcul
Il y a plusieurs critères primordiaux pour calculer les tantièmes :
– La superficie du lot de copropriété
– La situation du lot de copropriété. Les tantièmes ne seront pas les mêmes pour une habitation située au rez-de-chaussée que pour une habitation en étage
– La consistance du lot de copropriété. Ici on s’intéresse à la présence d’un balcon ou d’une terrasse qui modifient la part des tantièmes.
Le règlement de copropriété doit nécessairement prévoir une répartition inégale des tantièmes entre tous les lots de copropriété.
Comment faire diminuer ses charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont en constante augmentation depuis plusieurs années et peuvent parfois être difficiles à absorber dans le budget. Voici quelques astuces pour faire diminuer vos charges de copropriété :
– Il est essentiel que le syndic renégocie les contrats fournisseurs à chaque date d’anniversaire, notamment les contrats les plus importants comme les contrats d’assurance, d’électricité et de prestataire de ménage.
– Certains modèles d’autogestion émergent depuis quelques années pour permettre aux copropriétaires de diminuer les charges de copropriété. Ce modèle permet de supprimer les honoraires de syndic et certains frais annexes qui peuvent parfois s’avérer très chers. Des modèles de syndic bénévole et coopératif peuvent être des alternatives intéressantes pour faire des économies substantielles.
– Votre immeuble est-il gourmand en énergie ? Un audit énergétique peut vous permettre d’identifier des travaux de rénovation énergétique intéressants à effectuer. Sur le long terme, ces travaux vous permettront de valoriser votre bien à la revente et de faire des économies substantielles de factures d’énergie.
Le saviez-vous ? Depuis l’amendement Bourquin de 2017, vous pouvez renégocier votre assurance de prêt immobilier à chaque date anniversaire. La délégation d’assurance emprunteur peut également être un formidable moyen de faire des économies substantielles.
