Pour accéder à la propriété, il est recommandé d’avoir un apport personnel. L’apport est la somme dont dispose l’emprunteur initialement pour financer une partie de son projet immobilier. Même si un apport rassure les banques, ce n’est pas une obligation pour obtenir un crédit immobilier. Mais pour pouvoir emprunter sans apport, il faut réunir plusieurs conditions. Comment acheter un bien sans apport ? Quel montant pouvez-vous emprunter sans apport financier ? Quelles aides existent pour l’achat d’un premier bien immobilier ? Lyanne vous dit tout.
En Résumé
Acheter sans apport est possible mais ce sera nécessairement plus difficile que si vous avez une somme à investir dès le début de votre crédit immobilier. Pour qu’une banque vous accorde un prêt sans apport, il faut avoir une situation professionnelle et financière stable et saine. Les conditions d’un prêt sans apport sont plus rudes et les montants à payer en frais annexes seront plus importants. Vous disposez de certaines aides pour l’achat d’un premier bien immobilier.
Comment acheter sans apport ?
Pour pouvoir emprunter à la banque sans apport dans le but de réaliser un achat immobilier, il faut monter un dossier convaincant. Il vous faut trouver de bons arguments et mettre en avant les qualités de votre profil. Les points suivants intéressent particulièrement les établissements prêteurs :
- Le niveau de stabilité de votre situation professionnelle. Si vous avez un contrat à durée indéterminée, cela constitue un bon argument. De plus, les fonctionnaires sont généralement plus propices à obtenir un prêt que les employés du secteur privé.
- La constance de votre situation financière. Il est recommandé de mettre en avant une situation financière saine témoignant de la bonne gestion de vos revenus.
- La précision de votre projet immobilier. Mettez toutes les chances de votre côté en préparant en profondeur votre projet immobilier et en y attachant toutes les informations qui pourraient vous être demandées.
Attention ! Emprunter sans apport ferme la porte à certaines négociations et vous met dans une position de faiblesse face à l’établissement prêteur. Vous risquez de ne pas bénéficier du taux de crédit le plus bas, d’allonger la durée de remboursement de votre prêt et de ne pas pouvoir négocier dans les meilleurs conditions les frais annexes (frais de dossier par exemple).
Quel montant pouvez-vous emprunter sans apport ?
Le prêt immobilier sans apport est aussi appelé prêt immobilier à 110 %. Il correspond à un financement dans lequel sont inclus le prix du bien acheté ainsi que la totalité des frais afférents à l’opération (frais d’agence, de notaire etc.).
Pour limiter les abus, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) a établi des règles strictes :
- Le taux d’endettement d’un emprunteur ne peut pas excéder 35 %
- La durée d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans. Il existe toujours des crédits immobiliers courant sur 30 ans car la disposition n’est pas rétroactive.
L’absence d’apport personnel aura quelques conséquences sur le coût de votre crédit. Le taux d’intérêt sera plus élevé, l’assurance sera plus chère et les mensualités et la durée de remboursement seront plus importantes. Il est d’autant plus primordial de vérifier sa capacité de remboursement avant de solliciter un prêt sans apport car le risque d’impayés est bien plus important.
Les aides pour un premier achat immobilier (primo-accédant)
En tant que primo-accédant, vous disposez de plusieurs aides pour financer votre projet immobilier. Ce sont des prêts aux conditions attractives.
- Le prêt accession d’Action Logement. Ce prêt finance l’acquisition d’un logement neuf, ancien ou en construction. Il est accordé aux salariés des entreprises du secteur privé qui cotisent à Action Logement. Il vous permet d'emprunter jusqu’à 40 000 €, il a un taux fixe à 0,5 % et une durée de prêt libre dans la limite de 25 ans. Il est également cumulable avec le PAS et le PTZ (voir plus bas)
- Le prêt d’accession sociale (PAS). Le PAS est accordé sous conditions aux familles disposant de revenus modestes. Il peut être contracté avec un établissement ayant passé une convention avec l’État. Il permet le financement à 100 % du coût de votre acquisition. Ce prêt peut s’étaler sur une période allant de 5 à 30 ans. Il entraîne une réduction des frais de notaire et est cumulable avec d’autres prêts.
- Le prêt conventionné (PC). C’est un prêt accordé sans conditions de revenus pour l’achat d’une résidence principale. Il permet de bénéficier d’un taux d’intérêt plafonné pour l’achat de leur logement.
- Le prêt à taux zéro (PTZ). Comme son nom l’indique, c’est un prêt sans intérêt. Il doit cependant être cumulé avec un autre prêt complémentaire pour pouvoir être demandé.
- Le prêt épargne logement grâce au Plan épargne logement (PEL). Les particuliers disposant d’un PEL peuvent demander un prêt épargne logement. Il peuvent effectuer cette demande dès la fin de la 3e année du PEL, ils n’ont droit qu’à un seul prêt et le montant ne peut être supérieur à 92 000 euros.
- Le prêt social location-accession (PSLA). C’est un dispositif pour les accédant à la propriété qui respectent les plafonds réglementaires. Il permet de bénéficier de nombreux avantages : un taux de TVA plus faible, une minoration du prix de vente d’au moins 1 % par année durant lesquelles le bien a été loué, une exonération pendant 15 ans de la taxe foncière et une réduction des frais de notaire.
À savoir : certaines collectivités locales peuvent accorder des soutiens financiers pour l’achat ou la construction d’une maison. Renseignez vous car vous êtes peut-être concerné.
