La fiscalité des résidences secondaires a de nombreuses spécificités vis-à-vis de la fiscalité de votre résidence principale. Vous venez d’acquérir un deuxième toit et vous souhaitez vous renseigner sur les répercussions sur les impôts du ménage ? Entre taxe foncière, d’habitation ou encore d’enlèvement des ordures ménagères, Lyanne vous aide à faire le point.
En résumé …
La fiscalité des résidences secondaires est souvent moins avantageuse que celle des résidences principales. Elle a ses propres particularités notamment sur la taxe foncière et la taxe d’habitation. Pour sa revente, elle dispose de son régime propre qui varie en fonction de la durée de possession du bien immobilier.
Les impôts de résidence secondaire : taxe foncière et taxe d’habitation
La taxe foncière
Comme pour la résidence principale, les propriétaires doivent payer la taxe foncière de chacune de leurs résidences secondaires. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et est révisée chaque année. Ce montant se voit appliquer un taux d’imposition défini annuellement par la commune où se situe le bien immobilier. Elle peut être accompagnée d’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Néanmoins, les contribuables qui font bâtir leur résidence secondaire ou transforment un bâtiment rural en habitation peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Il en va de même pour ceux qui rénovent ou restaurent un bâtiment ancien dès lors que les travaux modifient la surface habitable. Cette exonération, partielle ou totale, est limitée à deux ans dans l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux.
Si vous êtes âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition et que vos revenus sont inférieurs au barème d’application de l’exonération. Il faut en faire la demande au Trésor public.
La taxe d’habitation
Pour la taxe d’habitation, elle est souvent plus élevée en résidence secondaire du fait de la réforme lancée en 2018. Pour rappel, cette réforme surprime petit à petit la taxe d’habitation sur les résidences principales. En 2023, aucun contribuable ne devrait plus la payer pour les résidences principales. En revanche, elle sera pleinement due en ce qui concerne les résidences secondaires. Elle s’appellera dorénavant taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).
Comme la taxe foncière, elle varie en fonction de la valeur cadastre du logement et les taux fixés chaque année par les collectivités locales. Elle est souvent plus élevée que les résidences principales :
– Elle ne bénéficie pas d’abattements ou d’exonérations fiscales liées aux caractéristiques du ménage.
– La résidence secondaire peut être soumise à une « surtaxe d’habitation » appliquée par les communes de plus de 50 000 habitants (Nice ou Biarritz par exemple). Cette majoration peut augmenter de 5 % à 60 % le montant de la taxe d’habitation. Vous pouvez l’éviter néanmoins si elle est utilisée à des fins professionnelles ou si vous ne pouvez pas vivre dans votre résidence principale.
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Les impôts de résidence secondaire : taxes supplémentaires et avantages
Une taxe supplémentaire peut aussi être appliquée sur les résidences secondaires meublées dont la valeur locative est élevée. La valeur locative est le loyer mensuel théorique qui peut être demandé à un locataire. Si la valeur locative de votre résidence secondaire se situe entre 4 573 € et 7 622 €, vous serez surtaxé à hauteur de 1,2 %. La majoration atteint 1,7 % au-delà de cette fourchette. Si vous êtes assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), votre résidence secondaire ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % réservé à la résidence principale. De plus, les résidences secondaires ne sont pas éligibles à certains crédits d’impôts.
Du côté des avantages, vous bénéficiez d’un avantage fiscal sur les travaux. En effet, vous êtes autorisé à appliquer un taux de TVA réduit (7 % au lieu de 19,6 %) sur les factures de travaux et d’entretien des bâtiments achevés de construire depuis plus de deux ans. Vous ne payez pas la contribution à l’audiovisuel public (CAP) pour votre résidence secondaire. Cette taxe n’est due qu’une seule fois par contribuable et par an.
Les impôts de résidence secondaire : quelle imposition sur la revente ?
Contrairement à la plus-value réalisée sur la résidence principale, la plus-value de votre résidence secondaire est imposable. Désormais, les plus-values sur la résidence secondaire ne sont taxées à 100 % que si le bien est vendu moins de 6 ans après son acquisition.
Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value est taxée au taux forfaitaire de 19 %. Toutefois, un abattement de 6 % par an s’applique entre la 6ème et la 21e année de détention puis de 4 % la 22e année. L’exonération est donc totale au bout de 22 ans.
Il faut encore payer les contributions sociales dont le taux prévu est de 17,2 % avec un abattement variable en fonction de la durée de détention du bien :
- -1,65 % sur la plus-value pour chaque année de détention, au-delà de la 5ème jusqu’à la 21e année.
- -1,60 % pour la 22e année de détention
- -9 % pour chaque année au-delà de la 22e année
- L’exonération est donc totale au bout de 30 ans.
Les impôts de résidence secondaire : qu’en est-il de l’impôt sur la fortune immobilière ?
Les résidences secondaires entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Lorsque le patrimoine immobilier net d’un contribuable est égal ou supérieur à 1,3 millions d’euros, il est soumis à cet impôt.
