Près de 5% des propriétaires sont confrontés à un défaut de paiement de loyers de la part de leurs locataires. La garantie loyers impayés permet, pourtant, de sécuriser votre investissement locatif. Comment fonctionne-t-elle ? Quel est son coût ? Lyanne vous accompagne et répond à toutes vos questions.
En résumé …
Le saviez-vous ? La garantie loyers impayés indemnise le propriétaire bailleur en cas de défaut de paiement de son locataire. Elle prend également en charge les frais de justice en cas de procédure pour le recouvrement des loyers impayés ou pour le remboursement des dégradations et détériorations constatées. Le coût d’une assurance loyers impayés s’élève entre 2,0 et 3,7% du loyer annuel, charges comprises et est déductible des revenus fonciers dans la déclaration d’impôts sur le revenu.
Qu'est-ce que la garantie loyers impayés ?
La garantie loyers impayés (ou GLI) est une garantie souscrite par le propriétaire bailleur pour se prémunir contre le non-paiement des loyers dus. Elle a été renforcée par la loi Nogal. La GLI permet ainsi au bailleur d’éviter une perte de revenus liée à un défaut de paiement et d’assouplir les conditions d’attributions d’un logement pour les locataires en rassurant les propriétaires.
La garantie loyers impayés est ainsi complémentaire à l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) qui indemnise les sinistres matériels non pris en charge par l’assurance de la copropriété ou du locataire.
Que couvre la garantie loyers impayés ?
En souscrivant une garantie loyers impayés, le propriétaire bénéficie d’une sécurité financière ainsi que d’une aide juridique. Les garanties généralement incluses dans un contrat sont :
– Loyers impayés : prise en charge des charges, taxes et loyers impayés par le locataire en défaut de paiement
– Frais de justice : recouvrement d’honoraires d’avocats, huissiers, expert et frais d’expulsion
– Départ prématuré du locataire ou son décès : prise en charge des loyers jusqu’à ce que vous soyez en mesure de jouir à nouveau de votre bien.
– Dégradations : prise en charge de la remise en état du logement lorsque les dégradations et les détériorations commises par le locataire sont supérieures au dépôt de garantie versé à la signature du bail
– Garantie vacances locatives : prise en charge des pertes de loyers en cas d’inoccupation du logement
Comment souscrire la garantie loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés doit être souscrite au plus tard 15 jours après l’entrée des nouveaux locataires dans le logement. De cette manière, aucun délai de carence ne sera appliqué par l’assureur. Le délai de carence est la période durant laquelle les loyers impayés ne seront pas indemnisés et resteront donc à la charge du bailleur.
Pour que le propriétaire du logement puisse souscrire à une garantie loyers impayés, assurez vous que le locataire ait renseigné dans son dossier de location d’appartement :
– S’il est étudiant ou apprenti : il doit alors disposer de la caution solidaire d’un tiers.
– S’il est en CDD : la durée restante de son contrat doit alors être minimum de 8 mois à la souscription de la GLI et il doit justifier de revenus nets 3 fois supérieurs au loyer, charges comprises.
– S’il est titulaire d’un CDI : il doit justifier de revenus nets 2,7 fois supérieurs au loyer, charges comprises.
Les documents que peuvent demander un propriétaire à son locataire sont réglementés. Lyanne vous accompagne et répond à vos questions.Si les locataires occupent le logement depuis un moment, ils n’auront pas besoin de justifier d’un certain statut ou de ressources particulières. Le propriétaire devra apporter la preuve qu’aucun incident de paiement n’est survenu depuis leur entrée dans le logement. Un délai de carence de 3 mois généralement, sera cependant appliqué.
Combien coûte une garantie loyers impayés ?
Le coût de l’assurance loyers impayés est calculé selon un pourcentage du loyer. La base de la prime varie selon les assureurs entre 2,0 et 3,7% du montant annuel du loyer, charges comprises. Suivant qu’il s’agisse d’un contrat individuel ou de groupe (pour un immeuble locatif par exemple), le montant de la prime peut être plus ou moins élevé. Le saviez-vous ? Les primes de votre garantie loyers impayés sont déductibles de vos revenus fonciers dans votre déclaration d’impôts sur le revenu.
Avant de souscrire à une garantie loyers impayés, regardez attentivement les plafonds, les options, les franchises ainsi que les exclusions de garantie ! Le prix ne doit pas être votre seul critère de choix ! Lyanne vous accompagne et vous propose les meilleurs contrats adaptés à vos besoins et au meilleur prix. N’hésitez pas à nous consulter pour souscrire à une garantie loyers impayés.
Que faire en cas de sinistre ?
Dès que vous constatez un retard dans le versement du loyer, vous devez aussitôt adresser à votre locataire une lettre de relance (à J+20) puis une mise en demeure (à J+35) de payer dans les délais impartis par le bail. Sans réponse de sa part, procédez à la déclaration de sinistre auprès de votre assurance loyers impayé en y joignant tous les justificatifs nécessaires.
L’indemnisation vous sera généralement versée au troisième mois suivant la constatation du défaut de paiement mais la garantie des loyers impayés étant rétroactive, vous bénéficierez d’une prise en charge pour tous les loyers non payés par votre locataire.
Comment résilier son assurance loyers impayés ?
La GLI est généralement signée entre l’assureur et le propriétaire pour une durée d’un an, avec reconduction tacite. Pour résilier son contrat, le propriétaire devra envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à son assureur en veillant à respecter un préavis de deux mois avant la date d’échéance.
La loi Chatel, entrée en vigueur le 5 janvier 2008, impose aux assureurs l’envoi systématique d’un avis d’échéance, au moins 15 jours avant la date limite de résiliation (soit 75 jours avant la date d’échéance). Si cet avis ne vous a pas été envoyé, vous pouvez résilier votre contrat d’assurance loyer impayés sans attendre la date anniversaire.
La résiliation du contrat de GLI peut également intervenir dans les cas suivants :
– Départ du locataire : le contrat peut être résilié et l’assureur doit rembourser la partie de la prime non-utilisée (si elle a été versée d’avance) au prorata
– Départ d’un des colocataires : le contrat devra faire l’objet d’un avenant et d’une éventuelle nouvelle étude en cas de nouveau colocataire
– Vente du logement : même si la vente n’implique pas de changement pour le locataire, la GLI est automatiquement résiliée
A noter que la loi Hamon en assurance, qui permet la résiliation d’un contrat d’assurance à tout une fois la date de premier anniversaire de souscription passée, n’est pas applicable à la GLI.
