Instaurée le 24 mars 2014, la Loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), porte sur l’immobilier et sur les rapports entre les propriétaires et les locataires. Elle a entraîné plusieurs modifications sur les législations en vigueur. Son but est de favoriser l'accès à un logement digne et abordable et de lutter contre l'habitat indigne. Que change la Loi ALUR pour la location ? Quelles sont les nouvelles règles qui s’appliquent en matière de contrat d’assurance habitation ? Lyanne vous guide.
En résumé …
La Loi ALUR en location est venue introduire plusieurs nouvelles dispositions. Elle permet de faciliter l’accès au logement pour un locataire et d’endiguer la montée des prix dans certaines zones tendues. De plus, elle réduit le nombre d’expulsion pour défaut d’assurance en permettant à un propriétaire de souscrire une assurance habitation au nom de son locataire et d’en répercuter le coût de la prime sur son loyer. C’est une solution de dernier recours cependant, l’assurance habitation est toujours obligatoire pour un locataire et vous devez présenter à votre propriétaire un justificatif d’assurance lors de la remise des clefs.
La Loi ALUR et la location : les nouvelles dispositions
La Loi ALUR prévoit un important nombre de dispositions en matière de location :
– Elle impose un contrat de bail type en définissant clairement certaines clauses qui doivent être incluses dans ce contrat.
– Elle encadre les loyers en imposant un plafond dans certaines zones géographiques aux coûts importants. C’est le cas de Paris par exemple où la Loi ALUR est venue encadrer les loyers pour éviter une augmentation drastique des prix.
– Elle impose un plafond pour les frais d’agence ainsi qu’un partage des coûts de ces frais entre le locataire et le propriétaire.
– Elle encadre le métier de marchand de listes. Un marchand de listes est un professionnel de l’immobilier dont l’activité consiste à proposer des listes ou des fichiers de logements à louer ou à vendre.
– La Loi ALUR s’attache à protéger les locataires. En tant que locataire elle vous permet de donner votre congé à la suite d’un préavis d’un mois (au lieu de trois mois) et de vous voir restituer votre dépôt de garantie dans un délai de deux mois au maximum à compter de la remise des clés. Le préavis réduit s’applique à certains types de logement.
À savoir : Si votre propriétaire ne vous rend pas votre dépôt de garantie dans ce délai, vous pouvez exiger de votre propriétaire des pénalités de retard de 10 % du montant par mois de retard.
Le principe de l’encadrement des loyers
Le principe de l’encadrement des loyers signifie que le propriétaire ne peut augmenter le loyer du nouveau locataire de manière arbitraire.
Attention ! Ce principe ne s’applique que pour les zones tendues. C’est-à-dire, celles pour lesquelles la demande de logement est plus forte que l’offre.
Sans encadrement, de nombreux propriétaires bailleurs sont tentés d’augmenter le prix du loyer afin de rentabiliser au maximum leur investissement locatif. Dans certaines zones géographiques (notamment les grandes villes), la recherche d’appartement ou de maison devient alors impossible.
La Loi ALUR et le préavis réduit
La Loi ALUR a permis d’étendre considérablement les possibilités de bénéficier d’un préavis réduit. Auparavant, les possibilités étaient plus que limitées, mais la Loi ALUR est venue dresser une liste de situations dans lesquelles le délai passe de 3 à 1 mois. Les délais réduits concernent désormais :
– Les biens loués en zone tendue. La notion de zone tendue désigne une commune où il subsiste une pénurie de biens disponible, où la demande est supérieure à l’offre.
– Le locataire à qui est attribué un logement HLM. Cette règle s’applique sur l’ensemble du territoire.
– Un état de santé défaillant justifiant un changement de domicile. Il faut justifier de la gravité de ce problème de santé. Le plus souvent, cela concerne les personnes de plus de 60 ans qui ne peuvent plus vivre dans leur logement.
– Les bénéficiaires du RSA. Si vous touchez le revenu de solidarité active ou une allocation adulte handicapé (AAH), votre délai sera réduit
– Le premier emploi du locataire, si cet emploi entraîne son immatriculation à la sécurité sociale. Cette règle s’applique pour tout le monde, elle vise à favoriser l’emploi en facilitant la mobilité.
– Un nouvel emploi à la suite de la perte d’une activité professionnelle
– La mutation, peu importe la distance avec le nouveau lieu de travail. Pas besoin de fournir un justificatif de la distance entre votre habitation et votre nouveau lieu de travail. Cela peut être le cas lorsque vous devenez expatrié.
Pour que le délai réduit soit accepté par votre bailleur, il est recommandé de lui fournir un justificatif. Il est, effectivement, en droit de l’exiger. Si votre bailleur exige un justificatif et que vous ne lui en fournissez pas, le délai de préavis reste de 3 mois.
Attention ! Les possibilités de préavis réduit de la Loi ALUR ne comptaient que pour les contrats de bail signés ou renouvelés après le 27 mars 2014. Depuis la Loi Macron d’août 2015, les délais de réduction de préavis concernent l’ensemble des contrats de location ! Ainsi, quelle que soit la date à laquelle a été signé le bail, le locataire peut bénéficier d’une réduction de délai de préavis s’il remplit les conditions.
La procédure de réduction du délai de préavis ne change pas. Il faut en notifier votre bailleur soit par un courrier recommandé avec accusé de réception, soit par une signification par acte d’huissier ou en main propre en échange de récépissé. Le locataire sera évidemment redevable du loyer et des charges jusqu’à son dernier jour d’occupation.
Les délais de préavis sont fixés par la Loi afin de protéger les parties et de limiter les abus. La Loi ALUR encadre également le prix des loyers. En revanche, il est possible de négocier une durée de préavis plus courte avec votre bailleur. Si le bailleur souhaite récupérer son bien avant le délai de préavis, une négociation est, ainsi, envisageable. Une autre manière de réduire le délai de préavis est également de trouver un successeur pour la location du logement. Si votre bailleur accepte, cela permettra de vous faciliter la vie.
Vous êtes tenu de réaliser un état des lieux de sortie tout comme l’état des lieux d’entrée.
La Loi ALUR et location : quid du contrat d’assurance habitation ?
La Loi ALUR en location n’a pas supprimé l’obligation pour un locataire de souscrire une assurance habitation. Le locataire doit justifier qu’il est assuré contre les risques locatifs lors de la remise des clefs.
Ce que la Loi ALUR a modifiée est la possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance habitation à la place du locataire et de répercuter son coût sur le loyer. Cette prime est récupérable par 1/12e. Attention ! Cette solution ne peut être employée qu’en cas de défaut d’assurance de votre locataire. Elle permet de limiter les expulsions pour défaut de souscription d’une assurance.
Assurance locataire obligatoire : les exceptions
Il existe deux exceptions à l’obligation légale de souscrire une assurance habitation locataire :
– La location saisonnière
– Le logement de fonction
Attention ! Si l’assurance obligatoire pour locataire connaît des exceptions, il est fortement recommandé de s’assurer même dans ces hypothèses. Votre responsabilité sera engagée en cas de sinistre et vous devrez dédommager votre bailleur et/ou les tiers éventuels.
Les limites de la responsabilité civile
Si vous souscrivez une garantie responsabilité civile, elle ne vous protège pas personnellement et ne couvre pas vos biens en cas de sinistre. Cette garantie entraîne plusieurs limites :
– Les dommages intentionnels
– Les activités professionnelles
– Les dommages causés à soi-même et à ses proches
– Les dommages causés par votre animal domestique
– Les objets qui vous sont confiés
La couverture que propose cette responsabilité est donc limitée. Pour une protection plus étendue, il est recommandé d’ajouter des garanties de protection contre les incendies, les dégâts des eaux et les catastrophes naturelles. De plus, la souscription à une garantie des accidents de la vie (GAV) vous protège contre les dommages corporels que vous pourriez vous causer à vous-mêmes ou sans tiers responsable ainsi qu’une assistance juridique.
Il est donc important de faire le tri parmi les offres des différents assureurs pour choisir celle qui convient le mieux à vos besoins. Les protections et les prix varient fortement en fonction de votre choix.
Quel est le prix d’une assurance habitation pour location meublée ?
Il existe plusieurs critères qui feront varier le prix de votre prime d’assurance habitation en tant que locataire. Cela dépend du profil du logement à assurer, de votre profil d’assuré, de la formule et des garanties que vous souhaitez ajouter. Pour un appartement, le prix moyen d’une assurance habitation en France en 2020 était de 216 € par an contre 372 € pour une maison.
Le cas spécifique de la colocation
Le cas de la colocation est particulier. Il est parfois complexe de souscrire une assurance habitation dans le cadre d’une colocation. Les colocataires peuvent être nombreux ou ne pas avoir la même durée de bail. Faut-il alors souscrire à plusieurs contrats ? La Loi ALUR est venue apporter quelques précisions.
Jusque-là réservée à la situation du locataire en défaut d’assurance, la souscription par le bailleur à une assurance habitation pour le locataire s’étend aux colocations. Elle peut même constituer une clause du bail de colocation.
Ce n’est pas une mesure venant sanctionner un manquement du locataire, mais une clause standard convenue entre les parties. Elle permet au bailleur de s’assurer que les locataires sont couverts et aux colocataires de ne pas avoir à gérer un contrat complexe. La procédure doit être suivie scrupuleusement :
– Une copie du contrat d’assurance doit être remise aux colocataires à la souscription du contrat et à son renouvellement.
– Les colocataires peuvent mettre fin à tout moment à cette assurance en remettant au bailleur une attestation d’assurance à jour. Les frais résiduels sont récupérables auprès des colocataires.
– Il en va de même en cas de départ prématuré des colocataires avant l’échéance du contrat d’assurance souscrit par le bailleur.
Que ce soit en colocation ou non, le bailleur à tout intérêt à souscrire une assurance PNO avec des garanties « recours des locataires » et « recours des voisins et des tiers ». Cela permet une protection contre d’éventuels préjudices liés à un défaut d’entretien ou un vice de construction du logement.
