Les propriétaires ne peuvent pas fixer arbitrairement leurs loyers. Outre les prix du marché locatif, ils doivent respecter les mesures d’encadrement des loyers entre deux mises en location. Mais quelles sont les règles applicables ? Sont-elles identiques pour toutes les villes ? Les réponses sont dans cet article.
En résumé …
Pour favoriser l’accès au logement, la loi Alur instaure un dispositif d’encadrement des loyers. Il s’agit d’empêcher le propriétaire de fixer des loyers exorbitants en cas de remise en location dans les zones tendues. Mais pour l’agglomération parisienne, les conditions sont plus strictes. En effet, le propriétaire doit respecter le loyer de référence majoré, et ce, dès le premier locataire.
Le principe de l’encadrement des loyers
Le principe de l’encadrement des loyers signifie que le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer du nouveau locataire de manière arbitraire.
Attention, ce principe ne s’applique que pour les zones tendues. C’est-à-dire, celles pour lesquelles la demande de logement est plus forte que l’offre.
Sans encadrement, de nombreux propriétaires bailleurs sont tentés d’augmenter le prix du loyer afin de rentabiliser au maximum leur investissement locatif. Dans certaines zones géographiques (notamment les grandes villes), la recherche d’appartement ou de maison devient alors impossible.
L’application du contrôle des loyers
À travers le mécanisme d’encadrement des loyers, le législateur différencie plusieurs situations :
– La première mise en location : le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer qui lui convient. Dans cette hypothèse, il convient toutefois de s’adapter au prix du marché pour les logements similaires (surface habitable, voisinage, performance énergétique, présence d’ascenseur, …).
– Le renouvellement de bail : si le logement est manifestement sous-évalué par rapport au marché, le propriétaire est en droit de majorer le loyer. Mais attention, pour cela, il devra respecter une procédure complexe pour la réévaluation du loyer.
Par ailleurs, à la date d’échéance du bail, de nombreux contrats de location prévoient la révision des loyers. Dans ce cas, il faut prendre en compte l’indice de référence des loyers (IRL).
– La nouvelle mise en location : c’est dans ce cadre que la loi sur l’encadrement des loyers a vocation à s’appliquer. En effet, entre deux locataires, le propriétaire peut être tenté d’augmenter le tarif pour accroître ses bénéfices. Cependant, avec la loi Alur, un plafonnement des loyers est prévu.
À noter : plusieurs habitats sont exclus de l’encadrement des prix des loyers. C’est notamment le cas des logements soumis à la loi de 1948, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme, ou encore les sous-locations.
La nouvelle mise en location
En cas de nouveau bail, le législateur applique différentes mesures d’encadrement des loyers selon la période d’inoccupation :
– Moins de 18 mois : si le logement a été loué au cours des 18 mois précédents, le propriétaire ne peut augmenter le loyer sauf si :
– Aucune révision n’a été prévue dans l’année précédente ;
– Des travaux d’amélioration ont été entrepris et le logement respecte les critères de performance énergétique ;
– Le loyer est sous-évalué.
– Plus de 18 mois : pour les logements vacants sur une longue période, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer.
L'encadrement des loyers à Paris
L’offre et la demande étant particulièrement déséquilibrées dans la capitale, les loyers parisiens sont plus élevés que la moyenne. Paris n’est donc pas une zone tendue comme les autres. Les conditions d’encadrement des loyers à Paris sont donc plus strictes que pour les autres agglomérations. Et ce, pour tous les baux locatifs signés après le 1er juin 2019.
Ainsi, le propriétaire ne peut fixer librement le montant du loyer (même lors d’une première mise en location). En effet, le prix mensuel ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail.
Si le niveau des loyers excède ce plafonnement, le locataire est en droit d’intenter une action en diminution.
À noter : C’est le loyer hors charges et sans complément de loyer qui est pris en compte.
Si le logement dispose de caractéristiques particulières (immeuble avec piscine, terrasse avec vue sur la tour Eiffel, ..), le propriétaire est en droit d’ajouter un complément de loyer. Mais attention, il doit être mentionné dans le contrat bail.
Que ce soit pour le renouvellement du bail ou une nouvelle mise en location, le montant du loyer hors charges doit toujours être inférieur ou égal au loyer de référence majoré.
Outre Paris, les zones les plus tendues bénéficient aussi d’un encadrement des loyers plus strict. C’est notamment le cas de Lille, Hellemmes, Lomme ou Plaine Commune en Seine-Saint-Denis.
Dans ce contexte d'encadrement des loyers, comment est régulée la révision des loyers ?
Le propriétaire dispose de plusieurs possibilités pour réviser le loyer de son locataire. La première est une révision annuelle qui est spécifiquement prévue dans le contrat de bail. Outre cette possibilité, les propriétaires peuvent aussi majorer le loyer mensuel de manière exceptionnelle. Notamment, en cas de travaux d’amélioration, énergétiques ou de sous-estimation initiale.
En effet, dès lors que le contrat de location prévoit une clause de révision des loyers, le propriétaire est en droit d’augmenter le loyer, et ce, une fois par an. À défaut de clause, le montant du loyer restera identique pendant toute la durée du bail.
Mais attention, le propriétaire bailleur doit respecter certaines conditions :
– la date de révision des loyers
– le montant d’indexation
Votre loyer a augmenté et vous souhaitez déménager ?
Comment constituer un bon dossier de location d'appartement ?
Un dossier de location d’appartement est généralement demandé aux candidats à la location pour permettre au propriétaire de se faire un avis objectif lui permettant de confier sereinement son bien à un locataire.
La liste des documents que le propriétaire est autorisé à demander a été fixée par la loi Alur et le propriétaire ne peut en aucun cas demander un autre document sous peine de sanction. La liste de documents éligibles au dossier de location d’appartement concerne à la fois le locataire et sa caution, une location nue ou meublée ainsi que les baux meublés étudiants et les baux mobilité.
Les documents que peut demander le propriétaire ont pour objectif de vérifier l’identité du candidat à la location et s’assurer que ses revenus sont en adéquation avec le loyer du logement. Les documents peuvent être des copies des documents originaux. Ils sont rédigés ou traduits en français et les montants inscrits convertis en euros. Les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.
Les documents qui peuvent être demandés au candidat locataire sont :
– Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire
– Une seule pièce justificative de domicile
– Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
– Un ou plusieurs documents attestant des ressources
L'administratif lié au déménagement
Lorsque votre décision de déménager est prise, posez votre préavis auprès du propriétaire de votre logement ou de l’agence immobilière qui gère la location de votre bien. La loi vous impose un préavis d’un mois en zone tendue : assurez-vous donc de prévenir votre propriétaire au bon moment.
La Poste propose un service temporaire ou définitif de renvoi du courrier vers votre nouvelle adresse. Cela vous laissera un peu de temps pour prévenir tout le monde de votre déménagement et en particulier les services administratifs : services des impôts, fournisseurs d’énergie, assurance, opérateur internet, banque, etc. Ils pourront ainsi procéder à votre changement d’adresse et mettre à jour votre dossier. Votre prime d’assurance habitation peut évoluer en fonction de la localisation de votre nouveau logement. Lyanne peut vous aider à trouver les meilleurs contrats au meilleur prix personnalisés en fonction de vos besoins personnels.
Contactez également la mairie de votre nouveau logement afin de connaître les démarches à effectuer pour inscrire vos enfants dans l’école de proximité.
Profitez également du déménagement pour faire du tri dans vos affaires ! Vous pouvez en faire don à Emmaus ou organiser un vide grenier pour donner une deuxième vie à vos affaires. Si vous avez des objets à jeter, faites appel au service des encombrants de votre commune pour qu’ils puissent venir les récupérer et les recycler.
Besoin de plus de détails ? Lyanne vous accompagne et vous propose une to-do list pour un déménagement en toute sérénité.
La résiliation d'un contrat d'assurance suite à un déménagement
Vous pouvez résilier votre assurance appartement ou maison après un an de contrat grâce à la loi Hamon (appelée aussi loi consommation). Aucun frais ni justificatif ne vous seront demandés.
La loi Chatel impose à votre assureur de vous envoyer un avis d’échéance pour anticiper vos démarches de résiliation. Cet avis vous indique la possibilité de ne pas reconduire tacitement votre contrat ainsi que la date d’échéance, c’est-à-dire la date limite à laquelle votre demande de résiliation doit être reçue pour être prise en compte.
Le déménagement fait partie des de ce qu’on appelle les motifs légitimes de résiliation de contrat. Ainsi vous pouvez librement résilier votre contrat même avant sa date anniversaire d’après l’article L.113-16 du Code des assurances.
On trouve également d’autres motifs légitimes comme :
– Le changement de situation ou de régime matrimonial
– Le changement de profession
– La retraite ou cessation d’activité professionnelle
– La résiliation de l’un de vos autres contrats par votre assureur, la modification des tarifs ou des garanties sans justification
