Les charges récupérables au locataire ou charges locatives sont les dépenses initialement payées par le propriétaire mais qui sont dues par le locataire. Si vous n’en avez pas connaissance, il est possible que la demande de remboursement de votre bailleur vous surprenne. Leur nature dépend du type de logement loué et la liste de ces charges est fixée par un décret. Quelles sont les charges récupérables au locataire ? Quand est-ce que le bailleur a le droit de les réclamer ? Comment le locataire doit-il les payer ? Lyanne vous guide.
En résumé …
Les charges récupérables au locataire sont définies exhaustivement par décret. Il incombe au propriétaire de justifier le montant des charges qu’il récupère. Ce montant doit être défini annuellement en fonction des dépenses des années antérieures. Tout comme le loyer, ce montant peut faire l’objet d’une revalorisation annuelle. S’il y a un trop perçu, le bailleur doit le rendre à son locataire. Inversement, si les prévisions ont été inférieures aux dépenses effectives, le bailleur est en droit de réclamer un complément à son locataire.
Quelles sont les charges récupérables au locataire ?
La liste des charges locatives est fixée par décret (annexe du décret du 26 août 1987). Elle est divisée en plusieurs catégories de dépenses. On y retrouve les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble, les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes ainsi que les taxes locatives. Il est possible qu’un accord collectif local gonfle cette liste. Cet accord peut ajouter des charges sur les thématiques d’amélioration de la sécurité et de prise en compte du développement durable.
Le paiement d’un employé d’immeuble ou d’un gardien peut, ainsi, être répercuté sur le locataire. La différence entre les deux étant qu’un employé d’immeuble n’est pas logé sur place tandis que le gardien ou concierge bénéficie d’un logement de fonction.
Certaines dépenses liées à l’ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire :
– L’exploitation de l’appareil (nettoyage, examen des câbles, incidents …)
– L’électricité
– La fourniture de produits ou de petit matériel d’entretien
– Les petites réparations de l’ascenseur (ferme portes, fusibles, changement boutons)
De même, certaines dépenses liées à l’eau et au chauffage peuvent être répercutées sur le locataire :
– L’eau nécessaire à l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs
– Les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
– L’eau froide et chaude de l’ensemble des occupants
– La fourniture d’énergie quelle que soit sa nature
– L’exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée
– La réparation des fuites sur joints
Dans le cas d’installations individuelles, certaines dépenses restent à la charge du locataire :
– Le chauffage et la production d’eau chaude
– La distribution d’eau dans les parties privatives (le dépannage, le contrôle des raccordements, le remplacement des joints et des chasses d’eau…)
Dans les parties communes de l’immeuble, certains coûts peuvent être répercutés sur le locataire :
– L’électricité
– L’entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
– La fourniture des produits d’entretien et des produits de désinfection et de désinsectisation.
– Les frais du personnel d’entretien
– La réparation des appareils d’entretien de propreté comme l’aspirateur
Si l’immeuble possède des espaces extérieurs, certaines dépenses sont à votre charge :
– Les dépenses d’exploitation et d’entretien des voies de circulation
– Les dépenses d’exploitation et d’entretien des aires de stationnement
– Les dépenses d’exploitation et d’entretien des abords des espaces verts
– Les dépenses d’exploitation et d’entretien des équipements de jeux pour enfants
De plus, certaines taxes et redevances sont récupérables par le propriétaire :
– La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères
– La taxe de balayage
– La redevance assainissement
Attention ! Cette liste est exhaustive pour les logements vides ou meublés classiques. Cependant, dans le cadre des logements sociaux, il est possible que cette liste soit complétée par un accord collectif. Si vous êtes locataire d’un logement social, renseignez-vous auprès de votre bailleur.
Comment s’effectue le paiement des charges récupérables au locataire ?
Le propriétaire doit nécessairement justifier le montant des charges qu’il récupère. Le paiement s’effectue par provisions avec une régularisation annuelle. La provision est une avance régulière d’un montant fixe. Les provisions sont fixées sur la base des résultats antérieurs ou du budget prévisionnel dans le cadre d’un logement situé dans un immeuble de copropriété.
La régularisation des charges s’effectue au moins une fois par an. Le bailleur doit comparer le total des provisions déjà demandées par le propriétaire avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année. Dans le cas où les provisions sont supérieures aux dépenses, le bailleur doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas où les provisions sont inférieures aux dépenses effectives, il est en droit de demander un complément.
Au moins un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire est tenu de fournir le détail des charges locatives par nature de charges. Il doit le faire par souci de transparence. Il doit conserver les pièces justificatives du détail durant 6 mois et doit les envoyer sur demande du locataire. Passé ce délai, il n’est pas tenu de fournir les justificatifs au locataire mais doit les conserver jusqu’à la fin de l’année civile.
Le locataire peut demander au propriétaire un délai de paiement en cas de difficultés financières. Si le locataire et le propriétaire n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice. Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole. Le recours au conciliateur de justice est gratuit.
Attention ! Le bail peut prévoir un paiement par forfait. Le montant du forfait doit alors être inscrit dans le bail. Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du montant des charges appliqué au précédent locataire. Ce forfait ne peut pas donner lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure. En revanche, son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Son montant est donc versé au même moment que le loyer dont la périodicité est prévue dans le bail.
Quelles charges ne sont pas récupérables au locataire ?
Le bailleur est tenu d’assumer certaines charges qu’il ne peut pas récupérer auprès de son locataire :
– Les charges qui valorisent l’immeuble ou le bien
– Le remplacement des tuiles, ardoises, gouttières, cheminées, balcons, terrasses, volets, portes, installation électrique défectueuse …
– Les dégradations occasionnées par la vétusté du logement ou des équipements, des vices de construction, de malfaçon ou encore des éventuels cas de force majeure.
Certains travaux découlent d’obligations administratives et sont à la charge du bailleur. Par exemple : l’enfouissement de lignes téléphoniques ou électriques, le ravalement …
