Tout locataire est légalement tenu de s’acquitter d’une assurance habitation. Il doit présenter un justificatif de souscription au moment de la signature du bail. S’il ne le fait pas, il peut être soumis à une procédure d’expulsion. Comment fonctionne cette procédure ? Comment le propriétaire peut enclencher une procédure d’expulsion pour défaut d’assurance habitation ? Lyanne vous répond.
En résumé …
La clause résolutoire est présente dans la majorité des contrats de location. Elle permet au propriétaire d’entamer une procédure d’expulsion du locataire. Cette procédure prend plusieurs mois et donne lieu à un jugement de tribunal d’instance en cas de refus continu de votre locataire de souscrire une assurance.
Les obligations du locataire et les recours du propriétaire
Le locataire est tenu de souscrire à une assurance habitation qui doit couvrir au minimum les risques locatifs. Cette obligation est prévue par l’article 7 paragraphe G alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989*. Il doit en justifier à son bailleur lors de la remise des clés du logement et chaque anniversaire du contrat si le propriétaire en fait la demande. Cette assurance fait partie des documents obligatoires à fournir pour une location.
En cas de défaut d’assurance d’habitation du locataire, la marche à suivre pour le propriétaire dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de location.
Si le contrat de location contient une clause résolutoire, le propriétaire a deux options. Il peut souscrire à une assurance à la place du locataire. Il imputera le prix sur les charges locatives. Attention ! Si vous choisissez cette démarche, vous renoncez à l’effet de la clause résolutoire. L’autre option est donc de mettre en action la clause résolutoire et de procéder à un commandement par huissier.
Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire (c’est plutôt rare), vous ne pouvez pas expulser votre locataire. En revanche, vous pouvez souscrire à une assurance à sa place et en imputer le montant sur les charges locatives. Pour cela, vous devez d’abord envoyer une mise en demeure au locataire en exigeant qu’il s’assure et en l’informant de votre intention de le faire à sa place.
S’il n’a pas répondu à votre demande dans un délai d’un mois, vous pouvez souscrire une assurance pour lui. Vous récupérez alors le montant de la prime d’assurance à chaque paiement de loyer par douzième. Il vous est même possible de majorer ce montant de 10 % à titre de dédommagement.
Procédure d’expulsion pour défaut d’assurance habitation
Pour mettre en œuvre la procédure d’expulsion pour défaut d’assurance habitation, il faut envoyer un « commandement de s’assurer » par huissier à votre locataire. Ce document est signé et délivré par un huissier de justice. Ce commandement est nécessaire au processus de résiliation du bail et à l’expulsion de votre locataire. Il notifie votre locataire de votre intention et lui offre un mois de délai pour régulariser sa situation.
Si votre locataire régularise sa situation, vous ne pouvez pas l’expulser. En revanche, s’il ne le fait pas, vous pouvez l’assigner devant le Tribunal compétent afin que soit prononcée la résiliation du bail. Dès lors, vous obtiendrez un ordre d’expulsion pour défaut d’assurance habitation.
Les autres motifs d’expulsion d’un locataire
L’expulsion pour défaut d’assurance habitation n’est pas le seul mécanisme par lequel un propriétaire peut expulser son locataire. Il existe d’autres motifs d’expulsion comme le non-paiement des loyers ou l’expulsion pour comportements inappropriés.
Attention ! Il n’est pas possible d’expulser un locataire pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Il y a des exceptions à ce principe, prévues par la loi Alur. L’exception générale est la possibilité pour votre locataire de se reloger dans des conditions décentes.
Dans le cas de loyers impayés, la procédure d’expulsion commence par un commandement de payer délivré par voie d’huissier. Cette fois-ci, le locataire dispose de 2 mois pour régler les loyers impayés. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire qui prévoit la résiliation du bail.
Il engage donc une procédure d’expulsion auprès du tribunal d’instance. Le juge prend connaissance de toutes les pièces justificatives et prononce l’expulsion ou non. Si le juge prononce l’expulsion, le locataire a un mois pour faire appel ou quitter les lieux. Si le locataire ne fait ni l’un ni l’autre, l’huissier lui envoie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois pour partir au bout desquels le propriétaire peut demander un recours à la force publique.
Pour en savoir plus ..
*Article 7§G alinéa 2 : Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.
