Les charges de copropriété incombent à chaque copropriétaire. Mais face à l’ensemble de ces coûts, il est parfois difficile de s’y retrouver. Quelles sont les charges communes ? Comment sont-elles réparties ? Est-il possible de les contester ? Découvrez les réponses dans cet article.
En résumé …
Les charges de copropriété permettent d’assurer l’entretien et la conservation de l'immeuble. Certaines se répètent année après année, alors que d’autres sont plus exceptionnelles. En fonction de leur catégorie, la répartition du paiement des charges varie.
Quelles sont les charges de copropriété ?
Pour tous les immeubles en copropriété, la gestion des parties communes implique des frais supplémentaires pour les occupants. C’est ce qu’on appelle les charges de copropriété.
Elles se répartissent en plusieurs catégories :
Les charges générales de copropriété
Les charges générales correspondent aux dépenses qui concernent l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Ce sont toutes les charges courantes relatives à l’entretien et la bonne conservation de l’immeuble. De par leur caractère indispensable, ces charges se répètent année après année.
On y retrouve :
– Les frais d’administration de l’immeuble : honoraires du syndic, assemblée générale, …
– Les frais d’entretien courant : nettoyage des parties communes et des espaces verts, enlèvement des ordures ménagères, …
– Les frais de conservation de l’immeuble : ravalement de façade, réfection des toitures ou fenêtres, petites réparations, …
Les charges particulières ou spéciales de copropriété
À l’inverse, une charge spéciale est une charge qui ne concerne que certains copropriétaires et qui visent donc certains postes de dépense bien spécifiques. Il peut s’agit notamment :
– Du chauffage collectif ;
– Des frais de maintenance de l’ascenseur, qui ne concernent pas les habitants en rez-de-chaussée par exemple ;
– De l’eau froide.
Les charges exceptionnelles
Ce sont toutes les charges liées à des gros travaux d’amélioration de l’immeuble. Par exemple, le remplacement de la chaudière, la mise en place d’un ascenseur ou d’un monte-escaliers, le diagnostic amiante ou plomb, la réparation d’un sinistre, …
Elles sont dites exceptionnelles, car elles ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel. Ces charges exceptionnelles sont alors décidées en fonction des besoins spécifiques à un instant T.
Pour limiter les frais en cas de sinistre, le syndic a tout intérêt à souscrire une assurance habitation pour les parties communes.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Le paiement des charges de copropriété dépend de leur catégorie :
– Charges générales : tous les propriétaires sont redevables à hauteur de leur quote-part. On dit alors que le calcul se fait proportionnellement aux tantièmes.
– Charges particulières : les propriétaires en sont redevables en fonction de l’utilité de l’équipement ou du service. Par exemple, un propriétaire vivant au rez-de-chaussée ne paye pas les frais d’entretien de l’ascenseur, sauf si l’ascenseur accède au parking. Il est à noter que la non-utilisation d’un équipement compris dans les charges spéciales n’exonère pas le copropriétaire du paiement de ses charges.
À noter : la répartition des charges peut être modifiée dès lors que les propriétaires se mettent d’accord à l’unanimité. Cette situation intervient notamment si des parties privatives ou communes ont été vendues. Et si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez répercuter l’entretien des parties communes sur les charges locatives.
Le paiement des charges de copropriété
Pour financer les travaux d’entretien, d’amélioration et les frais d’administration, le syndic de copropriété vote un budget prévisionnel chaque année. Celui-ci définit l’ensemble des dépenses d’entretien courant et donc le montant des charges à payer.
Si les dépenses sont prévues dans le budget prévisionnel, alors ces charges sont payées à l’occasion d’un appel de fonds établi par le syndic de copropriété. Dans ce cas, les provisions doivent être réglées le premier jour de chaque trimestre sauf si l’assemblée générale prévoit une autre date d’exigibilité. L’appel de fonds envoyé par le syndic de copropriété doit rappeler le montant des provisions ainsi que la date d’exigibilité de paiement.
A chaque date d’exigibilité, les propriétaires versent alors une provision au syndic. Par principe, ces provisions pour charges correspondent à ¼ du budget prévisionnel et doivent être versées le premier jour de chaque trimestre. Cependant, le règlement de copropriété peut prévoir différentes modalités de paiement.
Pour faciliter le paiement, le syndic notifie chaque propriétaire du paiement de la provision, et ce, avant la date d’exigibilité.
Si des dépenses exceptionnelles sont prévues, l’assemblée générale fixe les modalités de paiement et le montant des dépenses. Dans certains cas, le syndic exige des avances sur trésorerie. En cas de trop-perçu, une régularisation des charges sera effectuée.
Que se passe-t-il en cas de charges de copropriété impayées ?
Si l’un des copropriétaires ne paye pas ses charges de copropriété, les autres copropriétaires ne sont pas redevables de la somme impayée. Cependant, l’assemblée générale est en droit de voter la solidarité des dettes.
Pour récupérer l’argent dû, le syndic devra alors intenter plusieurs actions. Il s’agit d’abord de régler la situation à l’amiable avec des relances. Et si ces relances restent infructueuses, un recours contre le propriétaire mauvais payeur s’avère nécessaire.
Là encore, la souscription à une assurance multirisque habitation a tout son sens. En effet, grâce à l’assistance juridique, le syndic n’a pas à payer l’intégralité des frais de justice.
Est-il possible de contester les charges de copropriété ?
Les copropriétaires ont le droit de contester les charges de copropriété s’ils constatent que leur quote-part est supérieure à ce qu’elle devait être. À l’inverse, ils peuvent aussi contester si un autre copropriétaire a une quote-part inférieure.
Dans ces hypothèses, un recours au tribunal est nécessaire. Si le juge vous donne raison, il établit une nouvelle répartition des charges. Celle-ci a vocation à s’appliquer dès le prochain exercice comptable.
Pour que cette action en justice soit considérée comme recevable, elle doit respecter certaines conditions :
– Elle doit être engagée dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;
– Ou dans les deux ans suivant la première vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge procédera à une nouvelle répartition des charges de copropriété qui s’appliquera à partir du 1er jour de l’exercice comptable.
Par ailleurs, le propriétaire peut contester le montant ou la mise en place des travaux exceptionnels. Dans ce cas, il est en droit de demander un paiement échelonné sur 10 ans.
Comment faire diminuer ses charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont en constante augmentation depuis plusieurs années et peuvent parfois être difficiles à absorber dans le budget. Voici quelques astuces pour faire diminuer vos charges de copropriété :
– Il est essentiel que le syndic renégocie les contrats fournisseurs à chaque date d’anniversaire notamment les contrats les plus importants comme les contrats d’assurance, d’électricité et de prestataire de ménage.
– Certains modèles d’autogestion émergent depuis quelques années pour permettre aux copropriétaires de diminuer les charges de copropriété. Ce modèle permet de supprimer les honoraires de syndic et certains frais annexes qui peuvent parfois s’avérer très chers. Des modèles de syndic bénévole et coopératif peuvent être des alternatives intéressantes pour faire des économies substantielles.
– Votre immeuble est-il gourmand en énergie ? Un audit énergétique peut vous permettre d’identifier des travaux de rénovation énergétique intéressants à effectuer. Sur le long terme, ces travaux vous permettront de valoriser votre bien à la revente et de faire des économies substantielles de factures d’énergie.
Le saviez-vous ? Depuis l’amendement Bourquin de 2017, vous pouvez renégocier votre assurance de prêt immobilier à chaque date anniversaire. La délégation d’assurance emprunteur peut également être un formidable moyen de faire des économies substantielles.
