En copropriété, il y a les parties privatives de chaque occupant. Mais aussi les parties communes partagées par l’ensemble des habitants de l'immeuble. Et comme pour les logements individuels, des dommages peuvent survenir. C’est justement pour couvrir ces risques que l’assurance copropriété intervient. Alors quelles sont les garanties couvertes ? Qui paye les cotisations ? Les copropriétaires doivent-ils en plus souscrire une assurance individuelle ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
En résumé …
Actes de vandalisme, dommages électriques, effraction, … les dégâts causés au sein des parties communes d’un immeuble sont divers et variés. Pour se protéger, les copropriétaires doivent souscrire une assurance copropriété. Selon les garanties souscrites, il est possible de couvrir la garantie responsabilité civile de l’immeuble en cas de dommages aux tiers ou de bénéficier d’une indemnisation en cas de dommages subis par l’édifice. Dans tous les cas, c’est l’ensemble des copropriétaires qui est redevable du paiement des cotisations d’assurance. En outre, chaque propriétaire devra, à titre individuel, souscrire une assurance à part.
L’assurance copropriété pour les parties communes
Quelles sont les garanties couvertes ?
Il faut distinguer les garanties de base des garanties optionnelles qui permettent d’obtenir une indemnisation en cas de dommages causés à l’immeuble et ses parties communes.
La garantie minimale
L’assurance copropriété doit a minima couvrir la responsabilité civile. C’est-à-dire l’indemnisation des victimes d’un sinistre causé par les parties communes. Par exemple, des tuiles de la toiture qui tombent sur un passant. Dans ce cas, les dommages corporels seront indemnisés par l’assurance.
À noter que la tierce victime peut parfaitement être l’un des copropriétaires de l’immeuble. Par exemple, en cas d’incendie causé par les panneaux électriques présents dans les parties communes, les principales victimes sont ceux qui vivent dans l’édifice. Et donc, les copropriétaires et les locataires. L’assurance devra alors prendre en charge les dommages matériels et corporels.
Cependant, il faut savoir que tous les contrats d’assurance copropriété n’incluent pas les copropriétaires comme étant des tiers. Il convient donc de s’en assurer en amont.
Dans le même esprit, si les employés de la copropriété causent des dommages aux tiers, ces derniers sont également couverts par la garantie responsabilité civile. C’est le cas par exemple si l’employé de ménage fait tomber du matériel d’entretien sur le pied d’un occupant.
Les garanties optionnelles
La garantie responsabilité civile indemnise uniquement les tiers. Pour une meilleure protection, il est donc préférable de souscrire un contrat d’assurance multirisque copropriété :
Ici, on retrouve plusieurs garanties complémentaires :
– La garantie incendie ou explosion ;
– La garantie catastrophes naturelles ;
– La garantie attentats et actes de terrorisme ;
– La garantie dégâts des eaux ;
– La garantie tempête, grêle et neige ;
– La garantie bris de glace ;
– La garantie vol ;
– La protection juridique (notamment si le syndic n’est pas un expert).
Si certaines de ces garanties sont vivement recommandées pour tous les édifices en copropriété (comme pour le dégât des eaux), il s’agit surtout de sélectionner les options en fonction de ses besoins. Par exemple, si votre immeuble se situe en pleine campagne, il ne sera pas utile d’ajouter la garantie attentats ou actes de terrorisme.
Qui paye ?
Contrairement à l’assurance habitation, l’assurance copropriété est collective. C’est-à-dire qu’elle doit assurer l’ensemble des copropriétaires. C’est justement pour cette raison que la question du paiement se pose.
Ici, l’assurance de copropriété est payée par l’ensemble des copropriétaires de manière équitable.
Cela dit, il est possible de prévoir d’autres modalités de partage lors de l’assemblée générale.
Par exemple, si l’immeuble de copropriété accueille des logements à usage d’habitation, mais également des locaux commerciaux (comme un restaurant), le risque de sinistres est bien plus élevé au niveau du restaurant que pour les logements. Dans ce cadre, il pourra être prévu une quote part plus élevée pour le restaurateur.
Pour information, le montant de la prime d’assurance varie selon plusieurs critères :
la surface habitable et non habitable (les parkings ou les caves) ;
le quartier (notamment les zones sensibles) ;
l’historique de sinistralité.
Bon à savoir : c’est le syndic qui souscrit l’assurance copropriété au nom de l’immeuble. Mais avant cela, le conseil syndical doit valider le choix de la compagnie d’assurance sélectionnée.
L’assurance copropriété ne couvre que les parties collectives. Pour les parties privatives, c’est un autre contrat qui devra être conclu.
L’assurance du copropriétaire pour son bien immobilier
La loi ALUR impose à chaque copropriétaire de souscrire une assurance individuelle. L’idée est ici de lui fournir une protection minimale à travers l’assurance responsabilité civile.
Dans ce cadre, il faudra faire une distinction selon la situation du copropriétaire :
– Le propriétaire est occupant : c’est l’équivalent du contrat d’assurance habitation. Le propriétaire a alors le choix de souscrire la garantie minimum ou d’opter pour l’assurance multirisques habitation (MRH). Celle-ci prend en charge les dommages causés à l’appartement, mais aussi la responsabilité civile vie privée de l’occupant.
– Le propriétaire ne vit pas dans le logement : il devra souscrire une assurance propriétaire non occupant qui le couvre en cas de sinistre. C’est d’autant plus important dans l’hypothèse d’une vacance locative.
Dans tous les cas, les garanties proposées sont similaires à celles de l’assurance copropriété.
Mais ici, il convient de vérifier les conditions contractuelles de cette assurance collective. Et pour cause, si le contrat d’assurance copropriété prévoit un recours contre le copropriétaire responsable du sinistre, il est primordial de bien s’assurer à titre individuel.
Par ailleurs, si le propriétaire est le bailleur, le locataire devra également souscrire une assurance habitation pour se couvrir contre les risques locatifs.
